flux imobiliar

Proprietarii imobilelor office preferă să ofere luni de chirie gratuit şi alte facilităţi decât să dea chiria reală, scopul fiind păstrarea preţului clădirii în eventualitatea vânzării

Preţul unei clădiri de birouri este dat în mare măsură de suma chiriilor percepute într-o peri­oadă de 10-12 ani. Valoarea unui astfel de activ este utilă pentru contabilitatea firmei, pentru raportările la bursă, dar şi în vederea unei eventuale vânzări către un investitor. Facilităţile acordate chiriaşilor în această perioadă de relocări şi renegocieri îi derutează însă pe potenţialii cumpărători de clădiri office.

În acest an expiră multe contracte de închiriere pe piaţa birourilor, fă­cu­te în urmă cu cinci ani. La acestea se adaugă re­negocierile sau renunţarea la contracte ca urmare a si­tua­ţiei economice. Necesa­rul de spaţiu este extrem de greu de estimat în această perioadă, în care foarte puţine firme ştiu cu certitudine câţi angajaţi vor avea peste un an sau peste doi.

„Am avut şi chiriaşi care au schimbat de trei ori suprafaţa cerută, chiar pe scurta perioadă a relocării, de la 2.500 la 1.000 mp. Am avut şi companii care lucrau cu fonduri europene, dar care şi-au dat seama că nu mai pot continua afacerea la amploa­rea planificată iniţial”, a de­clarat Simona Manea, mana­ger la Real Time.

Dacă acum şi pentru o perioadă scurtă e greu de ştiut ca­re e necesarul de spa­ţiu office, de o estimare pe o perioadă de cinci sau zece ani nici nu poate fi vorba. La aceste aspecte se adaugă faptul că spaţiile de birouri sunt tot mai neocupate.

Drept urma­re, valoarea încasată pe chirii pe o perioadă mai lungă este greu de prognozat. Aceasta este principala explicaţie pentru care tranzacţiile de cum­pă­rare pe această piaţă sunt aproape inexistente. Rene­go­cie­rile sunt însă în floare.

Gratuităţi… nepreţuite

În prima parte a acestui an a avut loc o activitate des­tul de intensă pe piaţa office, dar cele mai multe au fost date de relocări. „În prima ju­mă­tate a anului, capitala a înregistrat relocări pe aproximativ 55.000 de metri pă­traţi”, a declarat Claudia Cetă­ţoiu, Office Consultant King Sturge. Stocul disponibil de bi­rouri al capitalei este de a­proximativ 300 mii de metri pătraţi.

Cererea este cu mult sub ofertă, dovada fiind rata ma­re de neocupare, care de­pă­şeşte 40% în nordul capitalei, dar se ridică la cifre re­cord şi în celelalte zone. În aces­te condiţii, e normal ca pro­prietarii să scadă chiria şi să acorde facilităţi.

Dacă pentru chiriaşi, din acest punct de vedere măcar, lucrurile se desfăşoară normal dacă dispun de lichidităţi, situaţia e diferită pentru cei care ar fi in­teresaţi să cumpere o clă­dire de birouri.

„Cumpără­to­rul se bazează în general ex­clu­­siv pe încasările din chirii, atunci când decide să cumpe­re. Nu stă nimeni să se mai uite la bonusurile acordate. După ce cumpără însă, se tre­zeşte că actualii chiriaşi beneficiau de bonus-uri care, pe total, transformă o chirie de 15 euro într-una de 10 eu­ro. Deci constată că nu a cum­pă­rat la valoarea reală”, decla­ră managerul de la Real Time.

Contracte împotriva proprietarilor

Dacă pentru contractele semnate în urmă cu cinci ani, majoritatea chiriaşilor şi-au re­negociat deja chiria sau au găsit alt spaţiu, există multe contracte semnate în pe­ri­oa­da de boom imobiliar. În pe­rioada 2007-2008, proprietarii se aşteptau să creas­că nivelul chiriilor pentru o perioadă mai lungă, astfel că cei mai mulţi au avut grijă să prevadă explicit în contrac­tele pe cinci ani specificaţia unei posibile renegocieri, du­pă trei ani.

Asta pentru a nu le părea rău în cazul în care chiriile creşteau prea mult. Mul­tor proprietari care au pre­văzut penalităţi mari în cazul unei renunţări la contract le pare acum rău pentru această portiţă acordată chi­ria­şilor, care s-a întors împo­triva lor.

În această perioadă, cei mai mulţi proprietari sunt ex­trem de flexibili, pentru că piaţa o cere şi pentru că acum e foarte greu de găsit chiriaşi. Există însă şi excepţii. Printre marii proprietari care ţin de preţ, într-o perioadă de mari re­duceri, este Immoeast.

Gru­pul austriac este cel mai mare deţinător de birouri din Bucu­reşti şi are în portofoliu lo­ca­ţii precum Victoria Park, S-Park, IRIDE, Bucharest Cor­porate Center, Global Busi­ness Center sau Băneasa Air­port Tower.

Unul dintre principalele motivaţii ale acestei poziţionări aparent rigide este faptul că grupul este listat la bursă. O altă motivaţie pentru care un proprietar ţi­ne chiria sus este speranţa în­tr-o revenire a zonei.

„Cunosc proprietari inflexibili în Cen­tral Business District, zona centrală de afaceri a capitalei. Aceştia anticipează o revenire a chiriilor în zonă, întrucât nu sunt prognozate multe li­vrări noi acolo, iar cererea, deşi limitată, există. Pe termen scurt, chiriile în locaţii ultracentrale vor stagna sau se vor deprecia foarte uşor, zo­nă unde rata de neocupare este estimată acum la 9-10%”, a declarat Mădălina Cojocaru, Head of Office Department, DTZ Echinox.

„Avem un chi­riaş pe 2.000 mp într-o clădire din 2007, unde stă cu 18 euro/ mp, dar are acum posibilitatea  să se mute într-o clădire finalizată în 2009, cu mai multe calităţi, printre care o poziţie mai bună şi mai multe locuri de parcare, la un preţ de 12 euro/mp. În plus, proprietarul noii clădiri îi oferă anumite facilităţi de plată, eco­nomii din care iese cu ame­najarea gratis”, a declarat Simona Manea.

Aceasta constată cu surprindere că, deşi vede ce se întâmplă pe piaţă, vechiul proprietar susţine că a semnat un contract pe cinci ani şi că trebuie să-l respecte fără a veni cu o ofer­tă la un preţ mai redus.

Mişcări recente

În ultimele luni au avut loc o mulţime de relocări. O să vorbim doar de o parte din acestea şi de motivaţiile care au stat la baza lor. Astfel, Rom­petrol a luat 9,300 mp în City Gate, plecând de la apro­ximativ 10 amplasame­n­te di­ferite.

„Relocarea a avut rolul de re­ducere a costurilor ad­mi­nistrative, precum şi îm­bună­tă­ţirea activităţilor ope­raţionale ale companiei prin consolidarea într-o singură locaţie”, a declarat Cojocaru. Tot în City Gate a semnat Millen­nium Bank pentru 7.000 mp, re­nun­ţând la chiria din Iacob Felix 87. De ase­menea, în City Gate a fost re­locată şi divizia de private ban­king a Millennium Bank din strada Pan­gratti. Arcelor­Mittal a op­tat pentru 635 mp în Euro Tower, părăsind locul din Şo­seaua Nordului.

„Mai poate fi amintită Sanador, care va deschide un nou spital gene­ra­list în zona Piaţa Victoriei, în urma închirierii integrale a clădirii din strada Sevasto­pol 9, totalizând 11.700 mp utili”, declară consultantul de la King Sturge. Această firmă a intermediat şi relocarea com­paniei de re­cru­tare Man­power, tot în Pia­ţa Victoriei.

„Printre miş­că­rile din ulti­me­le săptămâni aş aminti muta­rea Caroli Foods, fir­mă care a fuzionat de cu­rând cu Cam­po­frio, în An­chor Plaza, pe 900 mp, la care s-a adăugat un depozit de apro­ximativ 150 mp. Tot de curând, Onet Tech­nolo­gies Ro­mania SA s-au mutat în Victory Busi­ness Center”, a amintit mana­gerul de la Real Time.

Alte contracte de închirie­re urmează a expira în cursul acestui an. Printre marile su­prafeţe ocupate, al căror contract urmează să expire, pu­tem aminti Genpact Roma­nia, parte a liderului mondial de servicii de outsourcing. A­cesta ocupă aproximativ 7.000 de metri pătraţi în parcul de afaceri Iride al Immoeast. Un alt contract care expiră în acest an este şi acela al S&T din America House, unde ocu­pă 2.500 mp.

Sursa: Saptamana Financiara