flux imobiliar

Se dă următoarea axiomă: segmentul rezidențial de lux rămâne o investiție foarte sigură chiar și pe timp de criză. Dar ce mai înseamnă luxul în materie de real estate în ziua de azi?

“Locuințele cu adevărat luxoase sunt pentru oamenii care stau pe iaht, nu pentru oamenii care se duc la serviciu”, răspunde, scurt și la obiect, Victor Căpitanu, partener la casa de investiții Capital Partners.

Până acum, explică el, dezvoltatorii au utilizat sintagma de „locuințe de lux” - în general apartamente - pentru aproape orice proiect cu finisaje de calitate și prețuri pe măsură, indiferent de zona în care era construit.

Pe timp de criză însă, dar poate și în contextul în care piața și pretențiile clienților acestui segment au evoluat, luxul în materie de real estate capătă o altă conotație.

LOCAȚIE, LOCAȚIE, LOCAȚIE. „Lux înseam­nă în primul rând o zonă”, mai spune Victor Căpitanu, în opinia căruia o zonă precum Pipera a încetat să mai fie de lux în momentul în care au început să se construiască acolo și blocuri. Fără a mai vorbi de faptul că infrastructura lasă în continuare de dorit, astfel încât cu greu ai putea dezvolta aici un proiect de case sau apartamente care să respecte o definiție de manual a luxului rezidențial.

Care sunt, atunci, zonele preferate de cumpărătorii care își permit să scoată din buzunar câteva sute de mii de euro pentru un apartament și, implicit, de dezvoltatorii acestora?

Primăverii, Șoseaua Nordului- Herăstrău, Dorobanți‑Capitale, Kiseleff, Victoriei, Cotroceni, Grădina Icoanei, răspund, la unison, Căpitanu și Bogdan Voica, Managing Partner la John Taylor, companie de consultanță dedicată în exclusivitate rezidențialului și birourilor de lux.

În cazul Primăverii, de exemplu, zonă asociată prin definiție segmentului de lux, grecii de la Raptis Kavouras - aceiași care au finalizat anul trecut proiectul de lux The Status Residence, în Herăstrău - vor să ridice un bloc de apartamente.

Tot în 2009, compania elenă - care mai deține terenuri pentru proiecte similare lângă Grădina Icoanei, dar și în Băneasa - a fost protagonista celei mai importante tranzacții cu terenuri, achiziționând de la omul de afaceri Constantin Constanda 1,68 hectare din Satul Francez, pentru care a plătit 68 de milioane de euro. Ulte­rior, cele două părți au revenit asupra tranzacției, ce face în momentul de față obiectul unui proces.

Un alt proiect anunțat în această perioadă ar urma să fie dezvoltat în zona Kiseleff, unde Fundația Onassis - înființată chiar de Aristotel Onassis și care administrează acum ceea ce a mai rămas din averea armatorului grec - vrea să construiască 20 de apartamente, fiecare cu piscină proprie, cu intrare, servicii și finisaje demne de un hotel de cinci stele.

În ceea ce privește prețurile, pentru un apartament de 200 mp în zona Grădina Icoanei - închiriat în momentul de față cu 5.000 de euro pe lună - se cere un preț (asking price) de 850.000 euro.

E mult, e puțin? Pentru început ar trebui spus că prețurile la care sunt anunțate apartamentele sunt peste cele finale, la care sunt încheiate tranzacțiile. În opinia lui Căpitanu de la Capital Partners, este un moment foarte bun pentru cei care își permit să cumpere o proprietate de lux, indiferent că e vorba de apartamente sau de case, din cel puțin două motive: prețurile au scăzut aproape la jumătate din cauza crizei, criză care a dus la apariția pe piață a unor proprietăți care nu ar fi existat în plin boom economic.

PORTRET DE PIAȚĂ. Într‑o completare a atributelor de până acum ale luxului imobiliar, Voica de la John Taylor crede că acesta mai poate fi definit și în termeni de exclusivitate și comunitate.

„Un proiect cu sute de apartamente nu este unul de lux. Poate fi unul de foarte bună calitate, pentru o clasă de clienți cu venituri peste medie. Dar nu e lux”, explică Voica, pentru care luxul reprezintă un proiect cu 20 de apartamente, dar și o comunitate de un anumit nivel, în egală măsură. Admite însă că, cel puțin în cazul României, există un decalaj serios între calitatea cererii și cea a ofertei.

Cerere care, detaliază el, vine în 90% dintre cazuri de la clienți români - expații preferă doar să închirieze astfel de proprietăți, dar și numărul lor este acum în scădere -, clienți care nu sunt speculatori, nu sunt aventurieri și știu exact în ce își investesc banii.

Pe lângă apartamentele aflate în vilele vechi din zonele centrale, clienții de lux sunt atrași de penthouse‑uri, un tip de apartament care cu doar câțiva ani în urmă putea fi văzut mai mult prin filme.

„Penthouse‑urile au reprezentat întotdeauna o categorie aparte a segmentului de lux, fiind apreciate pentru terasele generoase de care acestea se bucură, dar și de o vedere deosebită comparativ cu apartamentele situate la etajele inferioare”, explică George Pană, Senior Consultant în departamentul rezidențial al DTZ Echinox.

Și în cazul lor, cererea se conformează trendului general al pieței: este scăzută, cumpărătorii sunt foarte pretențioși și ezită mult până să plătească prețurile cerute.

Totuși, oferta e limitată, numărul penthouse‑urilor disponibile la vânzare și poziționate în zone exclusiviste, foarte mic - anual, detaliază Pană, se vând 5-8 unităti, cărora li se adaugă cele din clasa medie, din ansamblurile rezidențiale.

Cel mai scump apartament vândut recent de DTZ Echinox este unul cu cinci camere, tip penthouse, situat într‑un complex din zona Dorobanți - are o suprafață totală de 440 mp, plus două locuri de parcare și spațiu de depozitare în subsol, și s‑a vândut cu 1,1 mil. euro.

S‑ar putea spune, așadar, că reziden­țialul bucureștean de lux se simte în largul lui în apartamente. Există însă și o excepție: Oxford Gardens, dezvoltat de Willbrook Management International, singurul ansamblu de vile de lux din Capitală.

Întins pe o suprafață de 17 hectare și reprezentând o investiție de peste 165 de milioane de euro, Oxford Gardens este și cel mai mare proiect de până acum al WMI în România. Cât despre prețuri, cea mai ieftină dintre cele 204 vile costă 400.000 de de euro, valoare care nu include și terenul.

ALTFEL DE LUX. Bucureștiul nu este însă singura zonă care atrage investiții în proiecte de lux. Compania INR Management - al cărei acționar principal este omul de afaceri Dan Fischer - a ales Poiana Brașov pentru a dezvolta un complex rezidențial cu 1.000 de apartamente și o lungă listă de facilități: un teren de golf care se întinde pe 44 de hectare, un club de tenis condus de Ilie Năstase, un hotel de lux, heliport, piscine, spa, patinoar, școală de echitație, săli de conferințe, cinema și restaurante.

Complexul se întinde pe un teren de 26 de hectare, valoarea totală a investiției ridicându‑se la 350 de milioane de euro. Terenul pe care este situat complexul propriu‑zis a fost cumpărat în 1995, iar cel pe care se află terenul de golf este al Primăriei Brașov, după cum explica într‑o discuție anterioară cu MONEY EXPRESS Gustav Bianu, Managing Director al Silver Mountain.

În condițiile în care gradul de ocupare a hotelurilor din Poiana Brașov este, în medie, de doar 35% - principala problemă a stațiunii fiind lipsa zonelor de entertainment -, Silver Mountain își propune să fie „un complex all‑seasons”, cu un grad de ocupare de circa 60%. De precizat că prețurile apartamentelor din complex variază între 160.000 și 500.000 de euro.

Un alt proiect de vile de lux în afara Capitalei va fi lansat în primăvara acestui an în Constanța. Proiectul cuprinde 70 de vile, este dezvoltat de compania italiană Finco Gero, pe faleza dintre Constanța și Mamaia, iar prețul lor va varia între unu și trei milioane de euro. Ceea ce ar putea reprezenta o grămadă de bani chiar și pentru unii dintre cei care‑și petrec vacanțele pe iahturi.

Ce, cât, unde

Un top trei al celor mai scumpe apartamente de tip penthouse sau duplex aflate în prezent la vânzare în București, conform datelor companiei de consultanță DTZ Echinox.

HERĂSTRĂU
3 mil. €
Apartament de tip penthouse, desfășurat pe două niveluri, situat în vecinătatea parcului, cu o supra­față totală de 450 mp, două ­locuri de parcare în subsol, spațiu de depozi­tare. În prezent este închiriat.

PRIMĂVERII
1,3 mil. €
Penthouse tip duplex, ­situat într‑o clădire înconjurată de verdeață. Are o suprafață construită de 350 mp, la care se adaugă o terasă de 150 mp. Are parcare subterană.

DOROBANȚI‑CAPITALE
1,1 mil. €
Un penthouse cu o suprafață de 440 mp, ­living și 4 dormitoare, la care se adaugă o terasă compactă. A fost scos la vânzare anul trecut, când s‑a cerut un preț de 1.400.000 de aeuro.

Sursa: MoneyExpress