flux imobiliar

Impactul certificatelor energetice asupra preţurilor apartamentelor va fi redus, iar modul de implementare a legii, din ianuarie, e un mister total

Chiar dacă de la 1 ianuarie ar urma ca fiecare tranzacţie cu apartamente să se facă având un certificat energetic, nimeni nu ştie clar cum se va face acest lucru. Repartizarea auditorilor în teritoriu este haotică, iar certificarea unui apartament individual pare greu de realizat. Oficialii îngraşă porcul în ajun şi promit abia acum normele metodologice, chiar dacă au avut ani buni la dispoziţie pentru asta.

La achiziţionarea unui bun oarecare, orice informaţii suplimentare referitoare la calităţile acestuia sunt de folos. Acest lucru este valabil şi în cazul certificatelor energetice, documente ce indică starea unui apartament, pierderile de căldură sau punctele vulnerabile corelate izo­lă­rii termice. De aici însă şi până la a spune că ceea ce se pregăteşte cu sistemul de certificare energetică e un lucru benefic este cale lungă. Mai ales în condiţiile în care există multe judeţe fără auditori sau cu unul singur. Pe de altă parte, nu e clar de ce trebuie obligat un cumpărător să achi­ziţioneze doar un apartament cer­tificat, dacă el, pe banii lui, nu ce­re acest lucru.
În directiva de profil a Uniunii Europene, care stă la originea Legii 372/2005 a certificatelor, nu se cere acest lucru. Există şi nişte lucruri sigure însă. Unul e că acest sistem o să dea „de mâncare” unei noi ca­te­go­­rii de specialişti, aceea a auditori­lor ener­getici. Un alt lucru clar este că această lege, despre care se ştie de ani buni că intră în vigoare la 1 ia­nua­rie 2010, ne ia total pe nepre­gă­tite, precum zăpada din această pe­ri­oadă.

Ce avem, cu ce defilăm?

În întreaga ţară există aproximativ 700 de auditori energetici. Aceştia sunt în general ingineri constructori sau ingineri instalatori, termo-energeticieni, hidro-tehnicieni sau chiar arhitecţi. Calitatea de auditor nu este o meserie în sine, ci mai degrabă o specializare, obţinută prin cursuri postuniversitare. Numărul acestora nu ar fi o problemă, ci repartizarea în teritoriu. „În majoritatea localită­ţi­lor din ţară nu sunt auditori energetici. În Teleorman, spre exemplu, nu este niciunul, în Ilfov este unul singur”, constată un notar. „Nu se poa­te vorbi despre faptul că există destui sau nu, asta o va dovedi cere­rea de pe piaţă”, a declarat Emilia Cerna Mladin, preşedintele Asocia­ţiei Auditorilor Energetici pentru Clă­diri (AAEC). Asta nu înseamnă de­cât că, dacă cineva va dori să vân­dă un apartament situat într-o zonă fără auditor, specialistul care emite certificatul va trebui să bată un drum de sute de kilometri pentru acest lucru. Ceea ce ar putea conduce la tentative de „optimizare” a costurilor, prin emiterea de certificate false.

Certificatul nu va consta doar în­tr-un formular, ci va avea şi o ane­xă cu diverse calcule care vor putea da indicii pentru eventuale falsuri. Dar asta cu condiţia să fie contestate de cumpărător, fapt puţin probabil. „Chi­riaşul sau cumpărătorul se pot adresa Protecţiei Consumatorului pentru fals în certificări. Dacă nu sunt reclamate însă, aceste abateri vor rămâne aşa. Mai e posibil şi să se folosească ştampile false, de către oa­meni din afara listei de auditori. Tre­buie să avem grijă de acest as­pect”, precizează Mladin. Lucru­rile mai pot fi privite şi altfel - cu cât o specia­lizare are membri mai puţini şi ce­rere mare, aceasta poate stabili pre­ţuri minime pentru a câştiga mai mult, asemeni notarilor.

Susţinători

Cei mai interesaţi de implemen­tarea acestui sistem sunt chiar auditorii. Deocamdată, această speciali­zare este abia la început, dar, având în vedere presiunile făcute global în sensul reducerii consumului de energie, e foarte probabil ca rolul lor să crească. Semne în acest sens sunt destule: pe plan european există un proiect vizând introducerea informaţiilor din certificatul energetic în metodologia de evaluare, iar auditorii îşi doresc să existe cerere şi pentru pre-certificate de performanţă energetică, pe parcursul unui pro­iect, şi nu doar la recepţia finală.

Direct interesaţi se arată şi dez­vol­tatorii imobiliari care au apartamentele deja certificate şi consultanţii acestora. Aceştia din urmă, în marea lor parte, nu obosesc în a aver­tiza despre inevitabila scumpire a apartamentelor noi, după implementarea certificării energetice. Me­sajul lor este „cumpăraţi acum, mâi­ne va fi mai scump”. Strategia are însă puţini sorţi de izbândă în aceas­tă perioadă cu lichidităţi puţine. Dezvoltatorii speră ca viitorii cum­pă­rători să aleagă în special locuin­ţele noi. „Aşa cum la maşini sau la mărci de băutură şi la multe alte produse există clasa A, B, C sau pre­mium, high quality, tot aşa e normal să existe şi pentru casele în care lo­cuim”, declară Dan Ioan Popp de la Impact.

Contestatari
Dacă această certificare se face pe apartamente individuale, fără a fi extinsă pentru întreg blocul, riscă să devină formală, sunt de părere mai mulţi directori de agenţii imobiliare. „Suntem într-o ţară în care legislaţia se face după bunul plac, se dă legea azi şi ţi se spune ca de mâine să o aplici”, spune Mircea Cleciu, director general al Neocasa. „Util mi s-ar părea ca, atunci când se face o lege, să fie consultaţi într-un anume fel toţi factorii implicaţi, rezultând astfel mai multă sinergie în aplicarea ei. Acest certificat este un bir în plus pentru vânzători şi eventual cumpă­rători”, adaugă Cleciu. „Toţi caută surse de bani. E un organism nou acesta al certificatorilor. Şi, ca orice organism nou, depinde foarte mult în ce mod va fi folosit, dacă cineva va găsi să profite de acesta”, e de părere Cătălin Zărescu, director de marke­ting al Cagead Intermed. „Nu este instituită nicio sancţiune pentru ne­respectarea dispoziţiei legale, cum ar fi spre exemplu nulitatea actului. Drept urmare, am mari îndoieli că acest certificat se va respecta şi chiar se va cere la notar, iar atâta timp cât sancţiuni de acest fel nu există, se va merge fără certificat”, ne-a declarat un notar. „Documentaţia tehnică a clădirilor noi trebuia să conţină obli­gatoriu şi acest certificat, dar norma nu s-a respectat decât în foarte puţine cazuri. Pe de altă parte, nu mi-e clar cum se va deplasa auditorul să facă aceste calcule pentru ca­se din paiantă din satele uitate de lu­me”, atrage atenţia un alt notar.

Influenţă asupra preţurilor

Nu există argumente raţionale pentru ca preţurile apartamentelor vechi să crească pe termen scurt în urma aplicării acestui sistem al certificatelor energetice. „Nu cred că acest certificat va modifica preţurile apartamentelor. Notarii sau agenţii imobiliari nu ar trebui să se pani­cheze. Dimpotrivă, ar putea, la rân­dul lor, să recomande anumiţi auditori pentru ca lucrurile să meargă cât mai bine, doar au interesul să facă asta”, declară preşedinta auditorilor. „Impact mare nu o să fie asupra preţurilor pentru că lunile de la începutul anului nu abundă în tranzacţii. O piaţă imobiliară e regla­tă de multe legi mai importante, poa­te să fie un apartament certificat ener­getic oricât de bine, dacă nu sunt îndepliniţi mulţi alţi factori riscă să rămână nevândut dacă nu e aproape de şcoala copilului, serviciu sau nu îndeplineşte alte criterii de alegere”, declară Cleciu. „Mai mult, preţurile vor fi foarte puţin influenţate la început pentru că lumea nu va crede în această certificare ca­re, aşa cum prevăd, va fi făcută prost în prima perioadă. O influenţă ar pu­tea exista pe termen lung”, adau­gă directorul de la Neocasa. „La în­ce­put nu au cum să influenţeze piaţa aceste certificate pentru că se mişcă foarte puţini bani pe piaţă”, preci­zea­ză Zărescu. Influenţa asupra preţurilor va fi dată parţial şi de costurile acestor certificări, costuri deocamdată necunoscute. „Costurile nu se găsesc nicăieri, vor fi în funcţie de suprafaţa apartamentului şi de di­verşi factori, dar, oricum, vor fi re­gla­te de piaţă”, declară preşedinta auditorilor.
O altă posibilă tendinţă pe viitor este şi impozitarea clădirilor în funcţie de aceste certificate. În acest caz, asemănarea acestor certificate cu taxa auto ar urma să fie tot mai mare. Foarte greu se va dovedi însă eliminarea concurenţei date de apartamentele vechi, într-o perioadă în care lumea nu are bani pentru achiziţii.

Sursa: Saptamana Financiara