flux imobiliar

După ce au fost nevoiţi să achite dobânzi majorate la credite din cauza crizei financiare, acum clienţii băncilor, în special cei care au pro­bleme cu rambursarea ratelor, sunt ameninţaţi că trebuie să su­por­te şi consecinţele devalorizării substanţiale a locuinţelor cumpărate cu banii băncilor, a căror cursă în acor­da­rea cât mai multor finanţări a ajutat la crearea „balonului” imobiliar.

Ce vină au oamenii că va­loa­rea caselor lor a scăzut, în multe cazuri, cu mult sub cea a creditului con­trac­tat? Niciu­na, trebuie să admită atât re­prezentanţii BNR, cât şi ai băncilor, ba chiar s-ar putea spu­ne că vina le aparţine măcar în parte acestora, întrucât instituţiile financiare şi de su­praveghere sunt responsabile de riscul aferent creditului, în care trebuie luată în calcul şi evoluţia pre­ţurilor la imobile.

Numai că Banca Naţională a relaxat normele de credi­tare tocmai în vara lui 2007, în mo­mentul în care preţurile de pe piaţa imobiliară au în­ceput să urce a­brupt, permiţând băncilor să acorde împrumuturi şi fără un avans de 25%, obligatoriu până în acel mo­ment. Astfel că multe instituţii de cre­dit au început să fi­nanţeze chiar şi 100% din valoarea imobilelor, ba­zându-se pe o continuă creştere a valorii acestora.

100.000 de credite ipotecare cu preţuri maxime

BNR nota, la începutul anului tre­cut, că unul dintre factorii care a­tenuează riscurile a­fe­rente credi­te­lor garantate cu imobile, care re­pre­zintă jumătate din portofoliul total de îm­prumuturi, este „nivelul des­tul de prudent al raportului dintre valoarea creditului şi cea a imobilului (LTV)”.

Acesta era de 70% la fina­lul lui 2008, când creditul ipotecar a avut cea mai accentuată dinamică din ultimii ani. În 2008 s-au acordat 43.000 de credite ipotecare, mai pu­ţine totuşi decât în anul precedent, din cauza izbucnirii crizei, ceea ce înseamnă că există în jur de 100.000 de credite garantate cu ipoteci evaluate la preţurile maxime ale pieţei imobiliare.

De atunci, diverşii indici neoficiali arată reducerea preţuri­lor cu minimum 30% în me­die, ceea ce înseamnă că aproape toate cre­dite­le contractate în 2007 şi 2008 nu mai sunt aco­pe­rite cu garanţii. Ana­liştii spun că da­că nu ar fi existat pro­gramul „Prima Casă”, al cărui prim rol a fost de stabilizare a pre­ţu­ri­lor imobilelor, situaţia ar fi fost şi mai dramatică.

Pericolul: schimbarea comportamentului de plată

Ce face acum BNR? Obligă băn­ci­le să ree­va­lueze valoarea garan­ţiilor, un proces de altfel u­zual, care însă, a­plicat acum, ar avea conse­cin­ţe im­portante asupra populaţiei şi firme­lor. În special în cazul compa­niilor, care sunt ne­voi­te să plătească din pro­priul buzunar contravaloa­rea evaluării, întrucât multe trebu­ie să-şi înnoiască sau să-şi restructureze liniile de credit.

În cazul cre­ditelor pentru persoane fizi­ce, băn­cile în­cear­că să convingă BNR ca evalua­rea să se facă in corpore, în funcţie de un in­di­ce al pieţei imobiliare, pentru a se evita costu­ri­­le suplimen­tare.

Numai că, dacă va-loa­rea ipo­tecii nu mai acoperă cre­ditul, banca centra­lă ar putea obliga instituţiile de credit să soli­ci­te clien­ţilor, în special celor care au proble­me cu rambursarea ratelor, să com­pleteze ga­ran­ţiile lip­să, ceea ce în­seamnă alte costuri.

Ce se în­tâmplă dacă persoana creditată nu dispune de alte garanţii? BNR ar pu­tea im-pu­ne băncilor să constituie ele înse­le ga­ranţii suplimentare (pro­­­vizioa­ne), atunci când este vor­ba de un cre­­dit neperformant, ceea ce în­seamnă chel­tuieli suplimentare pentru in­sti­tuţia de credit, ce se pot răs­frânge, invariabil, asu­pra clien­ţi­lor, prin majorarea do­bân­zi­lor.

Cu toate acestea, banche­rii contactaţi de SFin spun că nu pot obli­ga clienţii per­soa­­ne fizice să aducă nici garanţii suplimentare şi nici să le majoreze do­bân­zile, cu excepţia cazurilor în care acestea sunt pre­vă­zute în contractele de credit.

Proce­sul de reevaluare este însă mai frecvent în ca­zul companiilor, în a­ceastă privinţă banca pu­tând ape­la chiar şi la obligaţia clien­tului de a rambursa anticipat o parte din va­loa­rea finanţării neaco­perite cu ga­ranţii.

Băncile susţin în­să că perico­lul cel mai mare al re­eva­luării ipo­tecilor ar fi schimbarea com­por­ta­men­tului de plată al clien­ţilor: a­ceş­tia ar putea veni să predea cheile casei, considerând că nu mai meri­tă să plă­teas­că atât de scump o locu­inţă devenită atât de ief­tină.

Ban­cherii a­vertizează însă că legea im­pu­ne rambursarea valorii credi­tu­lui, şi nu a ipo­­tecii, ceea ce în­seam­nă că împrumutaţii vor plăti din alte surse dife­renţa rămasă în ur­ma vân­zării casei prin executare silită.

Sursa: Saptamana Financiara