flux imobiliar

Modificarile de ultima ora ale normelor de creditare nu schimba radical situatia

Costurile mari ale unui credit „Prima casa“, lipsa de flexibilitate a bancilor in relatia cu debitorii, gradul mare de expunere al potentialilor clienti si capcanele ascunse ale contractelor de imprumut confirma ipoteza potrivit careia initiativa Guvernului Boc este una pur electorala.
Asteptate cu interes de opinia publica, pre­ci­za­rile de ultima ora ale Gu­vernului, menite sa de­blocheze programul de creditare „Prima casa“, nu cresc sansele romanilor cu venituri medii de obtinere a unui imprumut in conditii avantajoase pentru achizitionarea unei locuinte. Intr-o prima etapa, a devenit evident ca initiativa Executivului nu isi atinge nici pe departe triplul scop, res­pectiv relansarea sectorului construc­tiilor prin stimularea cererii, dez­ghe­tarea creditarii si rezolvarea pro­blemei sociale grave a lipsei de locuinte, efectul fiind unul contrar. La anuntul ca bancile vor acorda credite ipo­tecare garantate de stat in limita unei sume modeste comparativ cu pre­turile de specula de pe piata imo­biliara, oferta de apartamente si case noi nu a devenit mai accesibila decat in trecut cetatenilor obisnuiti.

Cum era de asteptat, barometrul preturilor a inregistrat oscilatii sesizabile doar la categoria garsoniere si apartamente de doua camere, situate in imobile vechi, si nu in avantajul potentalilor clienti. Preturile au crescut, in timp ce apartamentele de trei si patru camere s-au ieftinit insesizabil, neputand fi cum­parate cu un credit de 57 de mii de euro. Asa cum a fost conceput in faza initi­ala, programul „Prima casa“ ori­enta cererea cu precadere catre oferta de locuinte vechi din fostul fond lo­cativ de stat, nu stimula vanzarea lo­cuintelor la rosu sau construirea altora noi, iar produsele bancilor care au acceptat sa se alature initiativei Guver­nului erau mai dezavantajoase decat creditele ipotecare standard.

Modificarile anuntate la sfarsitul saptamanii trecute de catre Executiv i-au introdus in ecuatie pe dezvoltatorii imobiliari care au construit pe credit si au ramas cu locuintele nevandute ca urmare a izbucnirii crizei (acum pot fi cum­parate si apartamente/case greva­te deja de o ipoteca) si au clarificat, potrivit declaratiilor premierului Emil Boc, problemele privind constituirea asi­gurarii locuintelor si a executarii garantiilor in cazul neplatii creditului. Ra­man insa in picioare dezavantajele cre­ditului „Prima casa“ in ceea ce pri­veste costurile piperate si vul­nera­bi­litatea clientilor in fata bancii.

Depozitul colateral umfla costurile creditului Boc

„Campania de promovare a aces­tui program abunda de informatii fal­se privind avantajele creditului «Prima casa» in ceea ce priveste costul accesibil al acestuia“, spune Ruxandra Andrei, Marketing Manager la Finzoom.ro, platforma on-line spe­cia­lizata in ana­liza financiara. „Dobanzile sunt cu cel mult doua puncte pro­cen­tuale mai mici decat cele ale creditelor ipotecare standard, iar acest avantaj minor este subminat de durata peri­oadei de creditare. Creditul «Prima casa» poate fi acordat pe cel mult 30 de ani, in timp ce un credit standard poa­te ajunge pana la 35 de ani, cu pers­pectiva chiar a maririi acestei pe­rioa­de, ceea ce face ca dobanzile platite in acest din urma caz sa fie mai mici“, argumenteaza Ruxandra Andrei.

Un calcul sumar arata ca ratelor creditului li se adauga, tot cu titlu de costuri suportate de clienti, valoarea raportului de evaluare a locuintei ce urmeaza sa fie achizitionata (nu toate bancile isi asuma acest cost), comi­sionul de garantare de 0,37% platit catre Fondul de Garantare, precum si constituirea depozitului colateral cerut de banca, in valoare de trei rate ale dobanzii. Totul se rotunjeste cu comi­sioanele de administrare, cu costul intocmirii documentatiei de credit si cu taxele notariale.

Potrivit analistilor financiari de la Finzoom.ro, depozitul colateral pe care clientii bancilor care participa la program trebuie sa il constituie nu este obli­gatoriu si in cazul accesarii cre­ditelor ipotecare standard. El are drept scop asigurarea platii dobanzii catre banca in cazul in care debitorul nu mai poate sustine creditul. Pe­ri­oada aco­perita de depozitul colateral este de trei luni, dupa care se declan­seaza exe­cutarea silita pentru neo­norarea con­tractului de creditare de catre client.

Creste riscul de pierdere a locuintei cumparate pe credit

In acest moment, al intrarii in inca­pacitate de plata a creditului, intervine un alt dezavantaj important al pro­dusului „Prima casa“ fata de produsul ipotecar standard. In cazul acestuia din urma, banca este dispusa sa rene­gocieze in favoarea clientului anumiti termeni contractuali, pentru a-i da posibilitatea redresarii. Expli­catia este una simpla: costurile ajun­gerii in instanta si ale executarii silite sunt mari, asa ca interesul bancii este ca debitorul sa continue sa plateasca ratele creditului. Insa in cazul pro­dusului „Prima casa“, banca nu are moti­ve sa depuna eforturi si sa caute solutii pentru continuarea contrac­tului cu debitorul in dificultate, ea recu­perandu-si banii de la Fondul de Garantare fara costuri suplimentare. „Desi exista un depozit care acopera dobanda pe trei luni, clientul bancii va ajunge la executarea silita a imobilului pentru neplata ratelor lunare mai repe­de decat in cazul creditului stan­dard“, arata Ruxandra Andrei.

Leul pierde si de aceasta data teren

La intrebarea „Credit in RON sau in EUR?“ analistii opteaza pentru mo­neda europena, in principal, din doua considerente. Primul tine de moneda in care vanzatorul imobilului doreste sa aiba loc tranzactia. Euro este preferat in mai toate cazurile, asa ca un credit in lei se va scumpi si cu costul conversiei in valuta a sumei, acest element crescand atractivitatea EUR. Un al doilea considerent tine de trendul ratei dobanzii la creditele in euro, practicate intre principalele banci europene (EURIBOR) si cel al ratei medii a dobanzii pentru creditele in lei, acordate pe piata interbancara din Romania (ROBOR). Un credit in lei aduce dupa sine o dobanda mai mare decat un credit in euro, ca urmare a evolutiei ROBOR (11% la 12 luni), comparativ cu EURIBOR (1,38% la 12 luni).

Elemente comune ale produselor bancare pe programul „Prima casa“

• Valoarea maxima a garantiei oferite de Fondul de Garantare a Creditelor pentru IMM este de 60.000 de euro.
• Valoarea maxima a creditului ce poate fi obtinut este de 57.000 de euro.
• Avansul minim este de 5% din valoarea imobilului/apartamentului. Daca valoarea proprietatii depaseste suma garantata de stat, avansul creste, valoarea sa fiind egala cu diferenta dintre pretul real si creditul maxim ce poate fi acordat (57.000 de euro).
• Comisionul de gestiune practicat de Fondul de garantare este de 0,37% pe an si se calculeaza la soldul creditului.
• Perioada maxima de creditare este de 30 de ani.
• Ofertele de pret ale bancilor au ca limita/plafon la creditele in euro EURIBOR 3L + 4%, iar la cele in lei ROBOR 3L + 2,5%.
• Comisionul de rambursare in avans al creditului este de 0%.
• Creditele „Prima casa” presupun instituirea unei ipoteci de rangul I in favoarea statului asupra apartamentului/imobilului cumparat, acesta neputand fi instrainat pe o perioada de cinci ani de la data dobandirii sale.

Sursa: Finanaciarul