flux imobiliar

Din lipsă de bani sau fără o perspectivă a revânzării cu profit , la aceste licitaţii nu se mai prezintă nici măcar speculatorii.

În jurul subiectului privind vânzarea apartamentelor executate silit există un întreg arsenal de zvonuri de ilegalitate. Sigur e că, pe de o parte, există mulţi cumpărători oneşti care achiziţionează în continuare. Pe de altă parte, aceste zvonuri servesc celor care descurajează participarea la aceste licitaţii, fiind direct interesaţi de astfel de achiziţii.

Modalitatea prin care se scot la vânzare aparta­men­te în urma procedurii de executare silită permite datornicului să stingă debi­tul până în momentul licitaţiei sau să se înţeleagă cu creditorul. De cea­lal­tă parte, cel interesat să cum­pere se ve­de uneori pus în situaţia de a se pre­zenta la licitaţia anun­ţată pentru a afla că respectiva vânzare se amâ­nă sau că nu mai are loc, pentru că părţile s-au înţeles. Aceste lucruri nu se întâmplă frecvent, dar asta nu-i îm­piedică pe criticii unor astfel de li­citaţii să generalizeze. Mai mult de­cât atât, în loc să fie evidenţiate deficienţele legii, de cele mai multe ori sunt „puşi la zid” executorii, de­spre care se spune că ar vinde a­par­ta­men­tele pe sub mână obţinând, la rân­dul lor, o parte de profit. Cât de mult se bazează aceste zvonuri pe realitate e greu de dovedit. Cert e că numărul cumpărătorilor scade, din lipsă de bani. Speculatorii - cei care cumpă­rau cel mai des astfel de apar­tamente în vederea revânzării - au dispărut şi ei, pentru că preţurile sunt pe o pan­tă descrescătoare şi nu au o perspectivă pozitivă a revânzării.

Achiziţionarea cere timp

Cele mai ieftine apartamente de pe piaţă pot fi cumpărate partici­pând la licitaţiile organizate de exe­cutorii bancari sau judecătoreşti. Cu toate acestea, nu toate locuinţele executate silit au preţuri mult mai mici decât cele de pe piaţa liberă. Există şi apartamente de acest gen evaluate în februarie care se vând acum, fi­ind astfel mai scumpe decât pe piaţa normală. Totuşi, trebuie spus că cele mai ieftine apartamente pot fi achi­ziţionate de la executori.

Potenţialii cumpărători ai unor ast­fel de apartamente spun deseori că aceste imobile sunt într-o stare inacceptabilă, că nu au dotări sau alte facilităţi. Cu alte cuvinte, acestora nu li se pare normal ca apar­ta­men­tele cumpărate la preţuri mai mici să fie uneori inferioare calitativ. „Eu ştiu câţi bani am şi nu m-am aş­teptat la minuni. Am cumpărat în sep­tembrie un apartament cu două camere în Berceni, am dat 31.000 de euro şi mă declar mulţumit”, afirmă I.S., care a ales să nu fie citat ca ur­mare a faptului că procedurile sunt încă în derulare. Acesta tocmai a trecut de faza de întabulare, după ce a mai încercat să participe la o licitaţie ce nu s-a mai ţinut, ca urmare a faptului că datornicul a fost amânat la plată. „Nu sunt sigur că apartamen­tele de două camere din zonă vor a­junge la acest preţ în curând, aşa că am ales să nu mai aştept”, a declarat cumpărătorul citat. „Licitatorii ar tre­bui să accepte faptul că avantajul de a cumpăra la preţuri de adjudeca­re inferioare unor valori comerciale are drept contrapondere un grad de risc mai ridicat al tranzacţiei”, decla­ră Liviu Fenoghen, preşedintele Aso­ciaţiei Profesionale a Executorilor Bancari din România.

Lipsă de vizibilitate

În cazul afişării acestor anunţuri de vânzare a apartamentelor de că­tre executori nu se respectă legea. A­nunţurile sunt rupte frecvent, iar la unele primării angajaţii responsabili cu afişajul nici nu se obosesc să le posteze. „Noi nu afişăm aşa ceva”, a declarat o angajată de la Primăria Sectorului 5.

Chiar dacă legea prevede expres afişarea ofertelor, nici la judecătorii nu există asemenea date decât sporadic. Şi, oricum, nu la toate jude­că­toriile. „Noi cerem şi ni se face un act procedural de afişare, un proces-verbal în acest sens. Mai mult nu putem face pentru că nu ţine de noi, ci de cei responsabili cu aşa ceva”, a precizat Viorel Ichim, executor judecă­to­resc din Buftea. „Dacă un creditor vrea ca publicitatea unui astfel de anunţ să fie făcută şi prin Internet sau prin alte mijloace, noi o facem. Le sugerez celor care vor să vândă mai repede să dea anunţuri şi pe Internet. Nu se prea întâmplă însă acest lucru”, a declarat executorul Bucur Giurgea.
În multe state occidentale există o bază de date accesibilă pentru toată lumea, unde se pot vedea astfel de li­ci­taţii. „De exemplu, în Portu­ga­lia exis­tă chiar în Constituţie principiul transparenţei patrimoniului per­soa­nelor fizice şi juridice. Baza de da­te e publică, astfel că, pe lângă transpa­ren­ţă, când cineva are da­torii, elementele de patrimoniu ale acestuia sunt blocate mult mai re­pe­de şi mai eficient”, precizează Giur­gea. Regle­mentarea acestor lucruri nu ţine atât de executori, cât de legislaţie.

Amånări

Se întâmplă însă ca un apartament să apară la vânzare mai multe luni la rând fără a fi cumpărat. „A­cest fapt este alimentat de situaţia actuală a pieţei imobiliare şi de lipsa de lichidităţi”, declară Alexandra Di­mancea, din partea Credit Europe Bank. „Ca volum de lucru, faţă de anul trecut cred că au ajuns la executori mai puţin de jumătate din do­sa­re, iar din aceste licitaţii poate doar a zecea parte se finalizează, din lipsă de cumpărători”, declară Ichim.

O altă cauză a întârzierilor este aceea că mulţi potenţiali cumpă­ră­tori aşteaptă a doua fază a licitaţiei, când preţurile de pornire se reduc cu 25%. „Articolul 523 din Codul de procedură civilă îi permite debi­toru­lui să achite oricând datoria sa faţă de creditor, până la finalizarea de­mersurilor execuţionale”, amin­teş­te Fenoghen. Acesta poate fi un alt mo­tiv pentru care licitaţiile se prelun­gesc în timp. „Dacă debitorul achită datoria până la data începerii  lici­ta­ţiei, nu putem continua procedura de vânzare pentru că nu mai avem te­mei legal”, subliniază cei de la Cre­dit Europe Bank.

Neîncredere

Neîncrederea faţă de astfel de vân­zări este firească într-o anumită măsură. Dar asta nu neapărat din cauza executorilor judecătoreşti, ci mai degrabă în sensul de a contesta modul în care legea permite vânza­rea acestor apartamente. Nu trebuie uitat că principalul scop al acestor licitaţii este recuperarea creanţelor şi abia apoi se urmăreşte maximi­za­rea profitului prin vânzare.

Chiar dacă licitaţiile au şi părţile lor negative, contestatarii acestora confundă adeseori excepţia cu regula. Partea „negativă” - precum contestaţii, opoziţii ale debitorului, plângeri penale formulate împotriva executorilor - chiar constituie excep­ţia, este de părere Fenoghen. „Pe de altă parte, nu puţine sunt cazurile în care debitorii cooperează cu creditorul şi executorul şi chiar caută persoane doritoare să plătească un preţ considerat corect pentru bunurile urmărite”, declară preşedintele execu­torilor bancari.

Totuşi, pe lângă toate astea, ceea ce mai poate descuraja participanţii la o astfel de licitaţie este şi atitu­dinea unor executori. „Unii se comportă precum în bancul cu omul care scoate un cal fără dinţi la târg, iar când e întrebat de preţ zice că nu-l vinde, ci l-a scos doar aşa, ca
să-l facă de râs”, povesteşte I. S., cel care a cumpărat apartamentul din Berceni. ­

Cum se cumpără în mod concret

După ce potenţialul cumpărător alege un apartament e bine să ia legătura cu executorul pentru a obţine informaţii suplimentare. „În cazul meu, am găsit la dosarul de executare, în cadrul raportului de evaluare, şi schiţa apartamentului. De la executor se poate afla şi dacă au existat contestaţii la executare, dacă s-au soluţionat şi/sau care este stadiul lor procesual”, declară un proaspăt cumpă­rător al unui apartament de patru camere, în urma procedurii de executare silită. „După ce am plătit 10% din preţul de pornire, m-am prezentat la licitaţie, unde am fost singurul participant. După câştigarea licitaţiei, la 30 de zile am plătit şi restul de bani, când mi s-a eliberat Actul de Adjudecare, care este documentul meu de proprietate”, declară acesta.

Apoi urmează înregistrarea apartamentului. Pentru evacuare, dacă este cazul, se poate apela la executori. „Onorariul pentru evacuare diferă de la executor la exe­cutor, media fiind de aproximativ 600 de euro + TVA. Aspectul care m-a deranjat a fost acela că nu am putut să văd apartamentul, dar am ştiut cum arată cele din jur”, detaliază proaspătul proprietar.

Sursa: Saptamana Financiara