flux imobiliar

Lipsa drumurilor, a apei curente sau a unei şcoli sau a unui spital în apropiere s-ar putea resimţi şi în preţuri.

Preţurile la apartamente, vechi sau noi, nu ar trebui să ţină cont numai de numărul de potenţiali clienţi sau de preţul de construcţie ci şi de veniturile din acea zonă precum şi de accesul la utilităţi. Declaraţia îi aparţine lui Dan Ioan Popp, preşedintele celui mai mare dezvoltator imobiliar român, Impact.

Spre exemplu, dacă o locuinţă este nouă, dar este situată la marginea oraşului, unde nu există drum asfaltat sau instituţii precum şcoli, grădiniţă sau spital, în preţul cerut de dezvoltator trebuie reflectate şi aceste lipsuri, care pot duce la un preţ mai mic pe metrul pătrat.

“Evaluarea corectă a unui imobil este cu atât mai anevoioasă cu cât se amplifică tendinţa de a simplifica excesiv criteriile de evaluare prin ignorarea aspectelor calitative şi sinergice ce dau valoarea reală a bunurilor imobiliare. Adică indicatorul preţului pe metru pătrat nu este nici suficient, nici real!”, spune Popp. El a precizat că a lansat o astfel de ofertă de calculare a preţurilor în funcţie de mai mulţi factori, printre care veniturile şi accesul la utilităţi.

Metoda e folosită de ani buni în Canada şi SUA

Sistemul nu este unul nou, agenţiile din Statele Unite şi Canada furnizâd astfel de servicii celor care vor să ştie care este preţul zonei. “În Canada, sunt site-uri, unde, pentru 20 de dolari canadieni, dai o adresă şi îţi dă imediat preţul zonei. Aceasta este o metodă de evaluare automată, care în funcţie de anumiţi parametrii, îţi dă valoarea imobilului. Metoda are limitele ei, pentru că proprietăţile nu sunt identice, dar pentru informare e bună. Pe pieţe stabile, active, unde au loc tranzacţii şi unde sunt puţine variaţii de preţ, acest sistem are o acurateţe uimitoare. În schimb, pe pieţe mai slabe, cu puţine tranzacţii, cum e şi la noi, nu are un grad mare de aproximaţie”, a declarat pentru Gândul Adrian Crivii, directorul companiei de evaluare Darian.

Preţuri bune în zonele cu venituri mici şi fără infrastructură

În funcţie de PIB-ul pe cap de locuitor, zona este împărţită pe cinci categorii, de la cel mai mic, E (regiune fără trafic şi cu un PIB sub 499 de euro), până la A, unde PIB-ul este de 7.000 - 16.000 de euro. Astfel, fiecărei categorii îi corespunde un aport la valoarea locuinţei: pentru categoria E, valoarea este de 20-49 euro/mp, iar la categoria A este de 500 - 1.000 de euro.

Pe urmă sunt luate în calcul serviciile oferite de zona respectivă. Spre exemplu, o zonă fără echipare edilitară, fără servicii publice, dar cu drum de acces primeşte indicele “e”, căreia îi corespunde un aport valoric de 5-39 euro/mp. În cazul unei zone cu servicii de elită, cultură, sport, distracţie turism, îi corespunde indicele “a” cu o valoare cuprinsă între 1.000 şi 2.000 de euro/mp. A treia categorie se referă la materialele din care este realizată locuinţa: o casă din chirpici, paiantă sau vălătuci valoarează 50 - 149 euro/mp, iar o locuinţă superechipată cu finisaje deosebite şi facilităţi superioare are o valoarea cuprinsă între 1.500 şi 3.500 de euro.

Conform calculului final, pentru o locuinţă cu un rating Bc3 valoarea reală este cuprinsă între 850 şi 1.799 de euro/mp.

Mai multe site-uri de imobiliare încearcă şi ele să ofere un indice al preţurilor din mai multe zone, însă acest preţ este cel cerut de proprietari, nu cel la care se şi efectuează tranzacţia.

Sursa: Gandul