flux imobiliar

Programele Prima Casă şi Prima Casă 2 au fost şi sînt un efort aparent generos din partea guvernanţilor, de a relansa creditarea şi piaţa imobiliară şi a construcţiilor. Numai că, în 2009, prima ediţie a programului Prima Casă a fost o încercare “subţire” de-a stopa prăbuşirea pieţei imobiliare.

Iar rezultatele s-au văzut: zero. În 2010, guvernul insistă. Va reuşi de data asta guvernul să obţină ceva rezultate? Dar dacă ne gîndim că marea depresie economică mondială a început de la un program gen Prina Casă, lucrurile se complică puţin…

Radiografia dezastrului…

Ca şi la noi guvernul american a acordat garanţii de stat pentru doritorii de case luate pe credit. Cuplul Freddie Mac şi Fannie May – fonduri guvernamentale de garantare – au promis că preiau riscurile băncilor care dau credite ipotecare pentru persoane cu venituri mici. Ce s-a întîmplat în continuare? Dacă tu, cumpărător din clasa de mijloc, mergi la bancă să te împrumuţi, banca trebuie să găsească încă un client care în mod normal ar mai fi muncit mulţi ani pînă să-şi permită o casă se arată pe site-ul riscograma.ro.

Adică, să mărească riscul portofoliului ca să obţină dobînzi mai mici. Apoi, bani mai ieftini înseamnă preţuri mai mari pe piaţa imobiliară. Clienţi mai mulţi înseamnă preţuri şi mai mari. Ce a urmat? Ca şi în România boom-ului imobiliar, preţurile din ce în ce mai mari dădeau senzaţia că vor creşte la nesfîrşit. Nici nu mai conta dacă îţi permiţi o casă. Cumperi acum, vinzi mai tîrziu, păstrezi profitul. În SUA criza a început cînd nu au mai fost amatori de credite.

Preţurile au început să scadă, proprietarii, să vîndă. Preţurile scad şi mai mult. Unii se trezesc că locuinţa lor a ajuns să valoreze mai puţin decît suma de plătit la bancă şi nu mai plătesc ratele. Urmează executările silite. Preţurile scad şi mai mult şi începe dezastrul.

… şi principiul dominoului

Ca un efect de domino criza ajunge întîi în Europa, apoi în România. Bursele încep să cadă. La fel şi piaţa imobiliară, creditarea împreună cu întreaga economie. Guvernele schiţează programe anti-criză. România, printre altele, lansează cu surle şi trîmbiţe “Prima casă 2”. La fel ca în SUA se scot în faţă garanţiile de stat. Dacă dai credite de 60-75 mii euro, cu avans de doar 5% şi dobîndă tot 5%, statul promite băncilor că nu vor pierde nimic orice s-ar întîmpla.

Apoi, cu 3000 de euro avans, şi venituri pe familie de 600 de euro poţi lua un apartament de două camere pentru care să dai în fiecare lună 300 de euro rată, pe zeci de ani. Sînt multe familii şi vor fi şi mai multe care vor intra în programul Prima Casă 2. Dar poate garanta cineva că preţurile de pe piaţa imobiliară nu vor scădea în continuare? În plus, ne întrebăm care va fi impactul executărilor silite amînate pînă acum pentru vechile credite imobiliare?

Dar al proiectelor terminate şi nevîndute pînă acum? Or’ se ştie că o ofertă mare înseamnă preţuri şi mai mici mai ales pe piaţa imobiliară. Ce se va întîmpla atunci cînd dobînda va creşte de la 5% la 9% (pentru că, dobînda finală creşte de la 1 la 5%)? Rata lunară va creşte de la 300 de euro la 450 de euro. Iar multe familii nu-şi vor mai permite luxul să plătească rata. Apoi o depreciere a leului va face chiar imposibilă plata ratelor. Se ajunge fix la situaţia din SUA. Dar acesta este doar scenariu ipotetic…

Sursa: National