flux imobiliar

Unii dezvoltatori încep să vândă mai ieftin apartamentele către cei care au dat avansul în 2006-2007, ca urmare a incapacităţii acestora de a plăti preţul vechi

Numărul celor care nu mai reuşesc să cumpere apartamentul pentru care au dat avans în anii trecuţi e în creştere.

Unii dezvoltatori nu reuşesc să vândă însă respectivele apartamente nici altcuiva, chiar dacă le ieftinesc cu valoarea avansului luat de la vechii clienţi.

Acesta este principalul motiv pentru care există developeri ce încep să revizuiască vechile antecontracte.

În această perioadă, în care doritorii de apartamente nu se prea înghesuie să cumpere, dezvoltatorii primesc o nouă lovitură. Aceştia riscă să-i piardă chiar şi pe cei de care până mai ieri păreau siguri - antecontractanţii care au plătit zeci de mii de euro ca avans în perioada de boom imobiliar.

Unii dintre aceştia au renunţat chiar la sume mari plătite pentru simplul fapt că acum nu mai reuşesc să achi­te nici măcar un sfert din vechiul preţ, pe care dezvoltatorul şi banca nu acceptă să-l reducă.

În unele ca­zuri, cum e cel al West Park, în locul celor care au renunţat la avans, dezvoltatorii au găsit alţi cumpărători la un preţ mai mic. Astfel, aceste re­nun­­ţări se transformă într-o mică afa­­cere pentru developeri.

Alta e si­tua­ţia în care antecontractanţii nu vor să renunţe la banii daţi ca avans. Această categorie însă nu mai poate face rost de bani nici pentru vechiul preţ al apartamentului, dar se înca­drează la un credit pentru o sumă pu­ţin redusă.

Dacă la aceasta se a­dau­­gă faptul că proiectul nu reu­şeşte să atragă alţi cumpărători nici la pre­ţuri cu 10-20% mai mici, principala soluţie viabilă economic pentru dez­vo­ltator, pe termen scurt, este iefti­ni­rea apartamentelor pentru cei care au dat avans. Astfel, antecontrac­tan­ţii care pot face rost de bani la noul preţ redus sunt cei mai siguri clienţi ai dezvoltatorului. Poate singurii.

Hercesa pare mai flexibilă

Foarte mulţi dintre cei care au plă­tit avans pentru proiectul Vi­ven­da al dezvoltatorului spaniol Her­cesa se văd în dificultate când vine vorba de a cumpăra la preţul vechi.

Dacă în urmă cu 7-8 luni dezvoltato­rul nici nu voia să audă de renego­cierea vechiului contract, în prezent a devenit mai flexibil, spun unii dintre clienţi.

„Mi-au dat de înţeles că vor lăsa aproape 20% din preţ, dar nu am stabilit încă nimic precis. Ori­cum, nu sunt sigur că mă încadrez nici aşa.

Asta pentru simplul fapt că banca evaluează la un preţ mai mic, îmi dă 70-80% din bani, iar cu restul trebuie să vin de acasă şi nu e tocmai uşor. Mi-ar părea rău pentru că apar­tamentul îmi place foarte mult”, a declarat un client.

„Toate negocierile se poartă cu fiecare client în parte. Hercesa nu vrea, probabil, să lase im­presia că ar fi hotărâtă să accepte o ieftinire în masă, pentru toţi. Totul e sub semnul confidenţialităţii”, a pre­cizat un alt client.

Cosmopolis, penalizări reduse şi migrări între faze

Turcii de la Cosmopolis s-au confruntat, de asemenea, cu cereri de re­ducere a preţului sau cu renunţări la contracte. „Dezvoltatorul nu mi-a perceput decât o penalizare redusă pentru că am renunţat la apartamentul pe care nu mai puteam să-l plătesc.

Asta chiar dacă m-am angajat prin antecontract, pentru care am dat deja 25.000 de euro, să plă­tesc o penalizare de 10%. Motivul fle­xi­bilităţii lor este acela că, în locul meu, au posibilitatea să dea apartamentul finalizat din faza I la cei din faza a doua, în dezvoltare”, a decla­rat o clientă a Cosmopolis.

Această soluţie nu poate fi însă aplicată mereu. „M-am săturat de amânări şi nici nu mai pot să plătesc la preţul vechi.

Dacă-l livrau în termen, mă încadram la bancă şi reu­şeam să plătesc; dar acum, din vina lor, cu întârzierile… nu ştiu dacă mai pot. Mi-au oferit în schimb un alt apartament din faza I, dar e diferit şi nu-l vreau. O să renunţ la contract, să văd cum şi în ce condiţii”, spune un alt antecontractant.

West Park, milioane de euro din renunţări

Din septembrie anul trecut, pentru că trebuia plătită tranşa finală, care pentru cei mai mulţi a fost de 75% din preţ, foarte mulţi antecontractanţi pentru West Park au renun­ţat. „Ştiu sigur că aproximativ 100 de persoane au renunţat din septembrie, pierzând avansul, adică jumă­ta­te din clienţi.

Unii au încercat în jus­tiţie, dar, din ce am înţeles, după clauzele contractuale, nu prea au şanse să obţină ceva bani înapoi”, a declarat A.I., un proprietar din an­samblu.

„Dacă faceţi un calcul simplu, doar cu avansuri de 25% plătite la preţuri finale de 120.000-160.000 de euro, înmulţite cu aproximativ 100 de renunţări, suma încasată de dezvoltator, din senin, ar fi de peste 3 milioane de euro”, a adăugat proprietarul.

În plus, se pare că dezvoltatorul a reuşit deja să găsească alţi cumpă­ră­tori pentru proiect, la preţuri mai mici. „Dacă la început aveau preţuri de 180.000 de euro pentru trei ca­mere, preţuri la care aproape toţi an­tecontractanţii au renunţat la avans, acum, din câte am înţeles, vând altora cu până la 100.000 de euro, cu TVA de 5%”, a declarat A.I.

Asmita, divorţ imposibil

Proiectul foarte înalt de pe malul Dâmboviţei, Asmita Gardens, este unul special pentru faptul că a fost vânat de mulţi solicitanţi de apartamente încă din 2006-2007.

Special este şi prin faptul că antecontractan­ţii au plătit deja mare parte din preţ, adică frecvent peste 100.000 de euro, spre deosebire de multe alte proiecte la care s-au plătit ca avans şi tranşe mult mai mici.

„Aici, promitenţii cumpărători au achitat peste 70% din valoarea contractului, fiind evident că nu sunt în poziţia de a renunţa. Oricum, dezvoltatorul Asmita este 100% în culpă faţă de toţi promitenţii cumpărători”, a afirmat avocatul Laurenţiu Veţeleanu, care apără un nu­măr de clienţi aflaţi în proces cu vânzătorul.

Dezvoltatorul a început livrarea abia anul trecut, după mai multe amânări, timp în care pre­ţu­rile la care s-a antecontractat nu mai au legătură cu piaţa actuală.

În ultima perioadă, asemeni proiectului Cos­­mopolis, şi cei de la Asmita au pro­pus unor clienţi din faza II, a cărei livrare a fost întârziată, nego­cie­rea în vederea obţinerii unui apar­tament în faza I a proiectului.

Calcule

Deocamdată, calculele pe care şi le fac developerii diferă total de cele ale clienţilor care au dat avans în pe­rioada de boom imobiliar. Dacă vân­ză­torul găseşte un alt cumpără­tor, în condiţii profitabile, pentru apartamentele la care se renunţă sau la care se solicită un preţ mai mic, acesta decide să nu reducă preţul.

În caz contrar, au loc negocieri confiden­ţiale cu fiecare solicitant. De cealaltă parte, potenţialii cumpărători au alte calcule. Foarte importante sunt modul în care au fost concepute contractele şi dacă există o culpă exclusivă a dezvoltatorului pentru întâr­zieri.

„Dacă promitentul cumpărător găseşte în contract o mică încălcare a obligaţiilor vânzătorului, se poate întoarce împotriva acestuia, cu rezo­luţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare, sau poate trece direct la rezoluţiunea contractului în baza pac­tului comisoriu de grad IV - dacă are o astfel de clauză în contract”, de­clară Veţeleanu.

Dacă nu există o asemenea culpă şi promitentul cumpărător nu mai poate face rost de bani, singura solu­ţie viabilă economic este aceea de a re­nunţa la contract. Această procedură are ca efect pierderea avansului.

„Dacă s-ar împrumuta existând posibilitatea să nu poată face faţă împrumutului pe viitor, ar pierde şi plăţile efectuate până în prezent şi ar pierde şi bunul cu care a garantat restituirea împrumutului, deci pier­derea ar putea fi dublă”, subliniază Veţeleanu.

Cumpărătorul poate invoca uneori şi existenţa unor clauze abuzive, însă judecătorul este singurul în măsură să se pronunţe dacă acestea sunt sau nu cu adevărat abuzive. „În privinţa numărului reclamanţilor, aici există două aspecte.

Din punct de vedere juridic, şansele nu sunt mai mari sau mai mici dacă sunt mai mulţi reclamanţi. Din punct de vedere psihologic însă, judecătorul poate fi convins mai uşor de proble­mele existente cu un anumit proiect dacă vede că mulţi cumpărători re­clamă aceleaşi probleme”, a declarat Mihai Horia Cuc, Partner la Enescu & Cuc Law Firm. Chestionaţi asupra renegocierii vechilor contracte, dezvoltatorii nu au dat niciun răspuns.

Sursa: Saptamana Finanicara