flux imobiliar

Investitorii care au cumpărat anul trecut sute de apartamente pentru revânzare nu au şanse să-şi recupereze prea curând investiţia. Pe lângă investitorii care au cumpărat apartamente şi au reuşit să le revândă, sunt destui rămaşi cu locuinţele pe stoc sau, în unele cazuri, doar pe hârtie. Cu greu se poate vorbi despre amortizarea investiţiei acestora, pe termen scurt. Cei foarte presaţi nu au decât varianta vânzării în pierdere, iar cei cu acces mai uşor la lichi­dităţi au şi posibilitatea închirierii.
Extrem de puţini investitori vin în România pentru a face afaceri vizând un pro­fit pe termen lung. Această abordare este valabilă şi pentru in­vestitorii autohtoni.

Dacă o mare in­vestiţie nu se amortizează în trei-patru ani sau dacă nu se poate vinde în­tregul business, afacerile mioritice sunt considerate, în general, neatractive. Excepţii sunt prea puţine. Tran­spusă pe piaţa rezidenţială, această logică este susţinută de faptul că un business gen „buy to rent”, cu tra­di­ţie în Vest, este de neconceput la noi. Pe plan local, dacă a cumpărat cineva locuinţe la pachet, singurul scop a fost revânzarea şi foarte rar închirie­rea pe termen lung. Revânzarea este însă dificilă acum, pe o piaţă în scă­dere şi fără lichidităţi.

Varianta închirierii - pentru cei puternici

Chiar dacă un portofoliu de apar­tamente închiriate aduce un cash flow constant, nu orice investitor ră­mas cu locuinţele nevândute poate face un astfel de lucru în această perioadă. „Cel mai important este să-ţi permiţi să închiriezi şi să nu fii nevoit să vinzi cu orice preţ”, a de­clarat Nimrod Zvik, director de marketing al Be Igloo. Astfel, mulţi dintre marii investitori care nu au vân­dut apartamentele la timp nu pot acum să aştepte şi încep să le înstrăi­neze în pierdere. Este vorba despre aceia pentru care accesul la lichidi­tăţi este mai puţin facil. „Astăzi, cei care închiriază o fac mai ales pentru a obţine un venit minim sustenabil, ce ar trebui să depăşească măcar chel­tuielile aferente precum taxele imobiliare sau întreţinerea”, declară Dan Ionaşcu, Partner la Parker Lewis. Tot aici pot fi foarte bine in­cluşi şi dezvoltatorii care au rămas cu apartamentele finalizate, dar ne­vândute. „Este foarte important pentru un proprietar ca respectiva clă­di­re măcar să nu genereze cheltuieli”, adaugă Ionaşcu.
Pe de altă parte, mai avantajaţi la acest capitol sunt cei care îşi permit să cumpere acum. Amintim aici compania cipriotă Secure Invest­ments II. Nici aceştia nu au însă în vedere neapărat o afacere pe termen lung pe închirieri. „Au profitat că pro­iectul Doamna Ghica Plaza este finalizat şi au cumpărat 33 de apar­tamente, urmând a le închiria pe trei ani. Probabil le vor vinde în mo­mentul în care preţurile din piaţă vor creşte suficient”, a declarat Avi Shloush, general manager Doamna Ghica Plaza. Puţini sunt cei care sus­ţin că văd închirierea ca pe o afacere cu bătaie lungă. Astfel, compania Benevo a plănuit încă de la lansare des­chiderea segmentului de închi­rie­re. „Am lansat segmentul de în­chirieri încă din februarie. A fost o opţiune asumată, nu una forţată de piaţă”, a declarat, din partea compa­niei, Oana Ivan.

Un compromis de criză

Departe de a fi privită ca o afa­cere pe termen lung, cumpărarea în vederea închirierii este mai degrabă un compromis de criză. Şi pentru a fi mai apropiată de scopul ultim al re­vânzării, este foarte întâlnită „so­lu­ţia oferirii spre închiriere a apartamentelor, urmând ca vânzarea să se realizeze când piaţa rezidenţială va redeveni activă”, declară Raicu. Foarte puţini investitori închiriază, printre care şi Be Igloo. „Noi închi­riem, dar mai mult în sistemul rent to buy, clienţii noştri având intenţia de a cumpăra la un moment dat”, confirmă Zvik. Chiriaşii care nu vor să cumpere însă nu sunt neapărat spe­riaţi de faptul că locuinţa se poate vinde la ivirea primei oportunităţi. „Atitudinea chiriaşilor faţă de închirierea de conjunctură nu este una refractară, pentru că închirierea este o etapă temporară şi din punctul de vedere al chiriaşului”, declară Raicu.
În cazul apartamentelor finali­za­te, investitorii au măcar şansa de a le închiria. Mai problematică este si­tua­ţia apartamentelor plătite, fie şi parţial, dar cu termen de finalizare in­cert, la fel de incertă fiind şi recuperarea banilor daţi. Astfel că, dacă apartamentele off-plan se vând foar­te greu acum, dar încă se mai vând, un apartament existent doar pe hâr­tie e imposibil de închiriat.

În aşteptare activă sau pasivă

Nu doar simplii cumpărători se văd amânaţi la nesfârşit cu livrarea apartamen­te­lor pentru care au plătit. Cu aceeaşi problemă se confruntă şi mulţi dintre marii investitori care au precontractat locuinţe la pachet. Cei care au achiziţionat anul trecut se confruntă cu un mare stoc de apartamente nefinalizate şi cu o perspectivă a finalizării incertă. Unii aşteaptă pasiv finalizarea acestora, chiar şi cu întâr­ziere, iar alţii fac presiuni la tribunal. Be Igloo are în portofoliu apartamente în My Dream Residence, Ten Blocks, Residenz Chitila, Armonia, Vitan Platinum Towers, Planorama şi Blue Tower. În acest moment, e neclar cine şi când va finaliza Pla­norama şi Blue Tower, în timp ce finalizarea My Dream Residence este amânată de litigiile dintre constructor şi dezvoltator. În cazul Benevo, numărul apartamen­telor antecontractate iniţial a fost de 907. „O parte din proiecte nu s-au predat sau s-a renunţat la dezvoltarea lor. Acum mai sunt în jur de 700 unităţi precon­trac­tate. Dintre acestea, aproximativ 100 sunt deja în proprietatea noastră”, declară Oana Ivan. „Mai puţin de 15% din apartamentele aflate în proprietatea Benevo mai sunt disponibile, restul fiind vândute sau închiriate”, adaugă Ivan.

De la neseriozitatea chiriaşilor la cea a proprietarilor

Dacă în trecut proprietarii renunţau „pe nepusă masă” la contractele cu chiriaşii, în domeniul rezidenţial, acum acest pas tinde să fie făcut mai frecvent de către chiriaşi. Există mai multe explicaţii în acest sens. În trecut, chiriile au evoluat în paralel cu preţurile apartamentelor şi cu creditarea, iar proprietarii vedeau cum preţurile stabilite în urmă cu 4-5 luni deveneau tot mai mici. Astăzi se întâmplă fenomenul invers. Frecvent, chiriaşul are posibilitatea de a găsi o chirie mai mică în altă parte, astfel că tentaţia de a renunţa este destul de mare.
Într-un alt plan, se poate vorbi, pe de o parte, de o lipsă de reglementare legală a chiriilor, iar pe de alta, de o mentalitate deficitară raportată la actul de în­chiriere. „Problema principală care se ridică la nivelul închirierilor este înţelegerea contractului de închiriere de către proprietari. Dreptul de proprietate al unei clă­diri/spaţiu este dat de titlul de proprietate asupra acesteia sau, în acest caz, de contractul de închiriere. Pe perioada contractului de închiriere, dreptul de proprietate absolut este cedat chiriaşului”, atenţionează Ionaşcu.
În aceste condiţii, proprietarul ar trebui să cedeze toate drepturile pe care le de­ţine asupra proprietăţii către chiriaş. „Cei mai mulţi proprietari nu înţeleg că ei nu-şi mai exercită dreptul de proprietate deplin asupra respectivei proprietăţi (su­biect al contractului de închiriere)”, adaugă Ionaşcu.
În prezent trecem printr-o perioadă de renegociere a contractelor. Acest lucru se în­tâmplă nu doar pe piaţa chiriilor medii, ci şi pe cea a chiriilor de lux, ai căror solicitanţi sunt în special expaţii. „Pe segmentul de lux, acest lucru a fost generat de micşorarea bugetelor oferite de companii pentru locuinţele angajaţilor, fie ei şi din middle sau top management”, declară Mirela Raicu de la Esop Consulting.

Sursa: Saptamana Financiara