flux imobiliar

Au dreptul de a beneficia de program şi cei care au primit moştenire cote-părţi dintr-un imobil

Ordonanţa de Urgenţă privind programul „Prima Casă” a fost modificată prin legea de aprobare, intrată în vigoare pe data de 30 noiembrie 2009. Principalele schimbări se referă la extinderea programului şi pentru construcţia de locuinţe, la includerea în categoria beneficiarilor şi a celor care au dobândit prin moştenire cote-părţi dintr-o locuinţă. Au fost introduse preve­deri ce instituie ipoteca legală în favoarea statului şi s-au adus modificări în privinţa garanţiilor acordate de Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii.

Extinderea programului la construcţia de locuinţe
O primă modificare constă în ex­tinderea programului şi la construirea unei locuinţe prin contractarea de credite. Până acum, legea se refe­rea numai la achiziţia locuinţelor, in­diferent dacă erau în faza de proiect sau erau finalizate. Se excludea însă situaţia în care beneficiarul însuşi ar fi dorit să o construiască.  Legisla­ti-vul a considerat că, menţionând doar achizi­ţio­narea, legea înclină spre interese şi speculaţii imobiliare, atât timp cât nu se dă posibilitatea să se şi construiască în regie proprie.
Tot ca element de noutate, Legea 368/2009 defineşte noţiunea de lo­cuinţă. În sensul programului „Pri­ma Casă”, locuinţă este  orice imobil care are această destinaţie, alcătuit din una sau mai multe camere de lo­cuit, cu terenul, căile de acces, a­ne­xele gospodăreşti, facilităţile, depen­din­ţele, dotările şi utilităţile aferente acesteia, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii.

Beneficiari noi
Legea de aprobare extinde şi sfe­ra beneficiarilor programului „Pri­ma Casă”. Vor putea intra în program şi cei care au dobândit o cotă-par­te din­tr-o locuinţă prin moştenire.
De asemenea, s-a eliminat condi­ţia ca beneficiarii să nu aibă în derulare un alt credit ipotecar. Această co­recţie a fost necesară pentru include-rea în program şi a apartamentelor nou-construite prin credit bancar şi deja ipotecate.
În actuala reglementare, beneficiarii programului „Prima Casă” sunt „persoane fizice care la data in­trării în vigoare a prezentei ordo-nan­ţe de urgenţă (respectiv 4.06.2009 - n.r.) nu au deţinut şi nu deţin, individual sau în comun, îm­preună cu soţii lor ori cu alte persoa­ne, în proprietate o locuinţă, in­dife­rent de modul în care a fost dobândită, cu excepţia cotelor-părţi din lo­cuinţe dobândite prin moştenire şi nici nu au achiziţionat după această dată o locuinţă, indiferent de modul de dobândire”.
Din această definiţie agramată, da­tă de legislativ, ar trebui să se des­prindă condiţiile pentru a beneficia de programul „Prima Casă”: la data de 4.06.2009 să nu fi deţinut o lo­cu­in­ţă şi nici s-o fi dobândit ulterior a­cestei date, indiferent dacă este bun individual sau comun, cu soţii sau alte persoane. Prin urmare, se poate să fi deţinut o locuinţă înainte de a­ceastă dată.
Fac excepţie cei care au dobândit cote-părţi dintr-o moştenire. Această excepţie este justificată. Dacă, de exemplu, se primeşte o cotă-parte de la un părinte decedat, locuinţa e inu­tilizabilă, cu atât mai mult cu cât so­ţul supravieţuitor are şi un drept de a rămâne în locuinţă pe toată durata vieţii.

Ipoteca legală în locul celei convenţionale
Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii (FNGCIMM) emite garanţii în numele şi în contul statului în favoarea băncilor care acordă cre­dite persoanelor fizice pentru cumpărarea unei locuinţe în cadrul programului „Prima Casă”. Contrac­te­le prin care acest Fond acordă ga­ranţiile constituie titluri executorii şi au valoare de înscrisuri autentice.
În baza contractului de garan­ta­re, asupra imobilelor achiziţionate în cadrul programului „Prima Casă” se instituie în favoarea statului ro­mân, reprezentat de Ministerul Fi­nan­ţelor Publice, un drept de ipo­te­că legală de rangul I pe toată durata contractului, cu interdicţia de îns­trăi­­nare a locuinţei pe o perioadă de 5 ani. Noutatea constă în institui­rea ipotecii legale (prin efectul legii, fără alte formalităţi) în favoarea sta­tu­lui, asupra imobilelor contractate prin cre­dit. Până acum, ipoteca era instituită prin convenţia părţilor şi trebuia autentificată la notariat. Ipo­teca legală nu presupune taxe nota­riale, ca în cazul celei convenţionale.
Condiţia referitoare la rangul dreptului de ipotecă trebuie să fie în­deplinită până la momentul formu­lării cererii de plată a garanţiei de că­tre finanţator, se precizează în noua reglementare. Rangul ipotecii repre­zin­tă de fapt gradul de prioritate al cre­ditorului. Dacă sunt mai mulţi creditori de rang diferit, cel de rangul 1 este despăgubit primul şi integral din preţul primit la executarea imobilului, după care urmează ceilalţi.

Interdicţia grevării cu sarcini a imobilului
Pe lângă interdicţia de vânzare, noua reglementare precizează şi in­terdicţia grevării cu sarcini a locuin­ţei pe toată durata creditului.
Sarcinile reale ale unui imobil cu destinaţie de locuinţă ar putea fi u-zul, uzufructul şi ipoteca. Uzu­fruc­tul este un drept real care conferă ti­tu­larului său posesia şi folosinţa asu­pra lucrurilor ce aparţin altuia, precum şi posibilitatea exercitării acestor atribute ca şi proprietarul, având însă îndatorirea de a conserva lucrul respectiv. Uzul este un drept real ca­re conferă titularului nişte prero­ga­tive mai restrânse decât uzufructul, şi anume dreptul de a se folosi de lu­cru şi abeneficia de acesta doar pentru nevoile sale şi ale familiei sale. Prin urmare, beneficiarul pro­gra­mu­­lui „Prima Casă” nu va putea ins­ti­tui vreun drept de uz sau uzufruct în favoarea altei persoane.

Cazul respingerii cererii de plată a garanţiei
În cazul primirii de către fi­nan­ţa­tor a comunicării respingerii cererii de plată a garanţiei de la FNGCIMM  în temeiul contractului de garan­ta­re, finanţatorul are dreptul să în­scrie în Cartea Funciară privilegiul prevăzut de art. 1.737 pct. 2 din Co­dul civil concomitent cu radierea din Cartea Funciară a ipotecii legale instituite în favoarea statului român. Art. 1.737 din Codul civil spune că sunt creditori privilegiaţi asupra imobilelor cei care au dat banii care au servit la achiziţia unui imobil. Tre­buie însă să fie constatat într-un mod autentic, prin actul de împrumut, că suma era destinată a fi întrebuinţată la aceasta. De asemenea, tre­buie să fie constatat prin chitanţa vânzătorului că plata preţului s-a făcut cu banii împrumutaţi.

Capitalul social al Fondului în 2010
Pentru susţinerea sectoarelor pri­o­ritare, capitalul social al Fon­du­lui Naţional de Garantare a Credi­te­lor pentru Întreprinderile Mici şi Mij­­locii se suplimentează în anul 2010 cu suma totală de 223.000.000 de lei, divizată în 4 tranşe trimestriale.
Legea nr. 368 din 26 noiembrie 2009 pentru aprobarea Ordonanţei de Urgenţă a Guvernului nr. 60/2009 privind unele măsuri în vederea im­plementării programului „Prima Ca­să” a fost publicată în Monitorul Ofi­cial nr. 816 din 27 noiembrie 2009.

Sursa: Saptamana Financiara