flux imobiliar

Preturile s-au stabilizat, iar oamenii cu bani vor sa-si mareasca portofoliul
Inceputul acestui an este caracte­rizat de un interes crescut pentru imobilele de lux, in comparatie cu 2009. Se vorbeste din nou despre tranzactii de peste un milion de euro in sectorul rezidential.

Prima constatare a specialistilor este ca in Romania nu exista produse imo­bi­liare de lux, in inteles strict. Termi­no­logia „segment de lux“ a fost adoptata pen­tru referirea la cele mai bune pro­du­se de pe piata locala, insa nu are le­ga­tura cu vreo standardizare interna­tio­nala. In Occident, aceste imobile ar fi considerate doar „peste medie“.

Ruxandra Cleciu, General Ma­nager al companiei imobi­lia­re Neo­casa, spune ca va exista o piata de lux atunci cand statul va construi o infrastructura capabila sa sustina dezvoltarea si va exista o regle­mentare urbanistica foarte coeren­ta. „Un imobil de lux nu reprezinta doar con­struc­tia propriu-zisa sau finisarea, ci si mediul in care este amplasat“, a decla­rat Cleciu.

Aceasta a dat exemplul Bucure­stiului, care arata „ca dupa bom­bar­da­ment“ si a carui infrastruc­tura nu poate asigura un transport civilizat.
Lipsa unei oferte generoase in dome­niul imobilelor de lux a facut ca piata sa fie afectata intr-o masura mai mica, in comparatie cu evolutia generala.

Astfel, in 2009, preturile imobilelor de lux au sca­­zut intre 15% si 35%, in timp ce ale apartamentelor s-au redus cu pana la 50%.

In 2009, clientii care dispuneau de bani gheata sau care aveau acces lejer la cre­dite au stat in expectativa. La ince­putul acestui an se discuta despre bugete de achizitii de pana la 1,5 milioane de euro si au fost semnate si precontracte.

Clienti de fite, doar 10%

In 2010, sunt semne de dezghe­tare a pietei, pentru ca deja au aparut cli­enti in­te­resati nu numai sa-si faca o idee despre piata, ci sa si ne­go­cie­ze, spu­ne Car­men Busi, General Mana­ger al compani­ei As­com, specializata in tranzactii cu imo­bile de lux.

Ruxandra Cleciu afirma ca, in 2009, clientii nici nu ras­pundeau la telefon, asteptand sa mai scada piata, iar acum sunt dispusi sa negocieze preturile de lista. „Din punctul de vedere al intere­su­lui cumparatorilor, 2010 arata mai bine ca 2009“, a declarat Ruxandra Cleciu.

Carmen Busi constata ca tendinta este ca preturile sa se stabilizeze. „Criza a afectat piata imobiliara in mod pozitiv - a adus-o la nivelul anului 2005, momen­tul in care a luat-o razna“, a afirmat Carmen Busi.

Dar cine sunt clientii interesati de imobile de lux? Majoritatea sunt per­soane care au nevoie de o locuinta si dispun de bani - adica modelul unui om de afaceri sau al unui director de multi­na­tionala care s-a mutat in Romania. Urmeaza categoria clientilor care vor sa-si largeasca portofoliul de proprietati de lux, in ideea ca valoarea lor va creste peste 10-15 ani sau pentru a le inchiria. Categoria speculatorilor apare cand este vorba despre imo­bi­le scoase la licitatie. Ruxandra Cleciu spune ca spe­cu­la­to­rii au aparut in 2009 ca fonduri de in­ves­titii sau oameni de afaceri din afara Ro­ma­niei, au facut oferte la nivelul a 30% din pretul cerut, dar nu au avut succes. In conditiile in care in 2010 ar putea aparea falimente de proportii la presiunea ban­cilor, speculatorii ar putea avea o sansa.

O alta categorie o reprezinta clientii care vor sa-si arate statutul social. Car­men Busi estimeaza ca procentul clien­ti­lor care vor in prezent sa cumpere „doar de fite“ este de 10%, mult mai mic decat in anii trecuti.

Ce faci cu un palat? Studiu de caz

Omul de afaceri Ovidiu Popescu a cumparat Palatul Stirbey, de pe Calea Victoriei din Bucuresti, fiind pasionat de cladirile de patrimoniu, insa ulterior a sesizat si o oportunitate de business. In 2005, Popescu a achitat sapte milioane de euro pentru imobil.

„Vanzarea Palatului de catre familia mostenitoare mi-a fost semnalata de catre un bun prieten care ma stia colec­tionar de arta si pasionat de cladirile de pa­tri­moniu, eu avand deja alte trei astfel de case la vremea aceea. Ideea de busi­ness a venit odata cu achizitionarea tere­nu­lui aferent Palatului si, mai ales, odata cu nevoia de a amortiza investitiile in res­taurarea Palatului, care vor fi consi­de­rabile, data fiind starea de degradare avansata“, a declarat Popescu.

Acesta propune un proiect imobiliar care presupune construirea unei cladiri moderne langa Palat, o investitie evalua­ta initial la 150 de milioane de euro. Po­pes­cu spune ca, in urma reevaluarilor in comisiile de avizare a proiectului, pro­iec­tul de investitie a coborat la 120 de mi­li­oane de euro.

„Evident ca exista in Ro­ma­nia o cerere a produselor de lux, insa nu sunt la fel de convins ca exista si o oferta pe masura cererii. Cunosc foarte mul­te persoane care iau avionul spre Paris, Milano sau Londra pentru a-si satisface apetitul pentru brandurile de lux. Tocmai de aceea, intentionez ca vii­to­rul complex al Palatului Stirbey sa devina un loc de referinta pentru comer­tul de lux“, spune Popescu. Intr-un plan mai larg, scopul proiectului este sa trans­forme Calea Victoriei intr-unul dintre cele mai im­por­tante bulevarde comer­ciale eu­ropene.

Popescu este in discutii cu arhitectul englez Jeremy Dixon pentru a realiza integrarea Palatului, din punctul de vedere al designului exterior, cu noua constructie din spatele acestuia. Dixon a realizat sinteze intre arhitectura clasica si cea moderna in Londra, pentru Royal Opera House, Covent Garden, National Portrait Gallery si National Gallery.

Criterii pentru imobile de lux

Daiana Voicu, directorul general al companiei Willbrook Management International, spune ca investitiile in sectorul imobiliar de lux presupun educarea publicului din Romania asupra a ceea ce inseamna ideea de lux, la nivelul existent in alte capitale ale lumii. „Acolo, piata a ajuns la maturitate, la un nivel in care exista cu adevarat clienti pentru aceste produse“, a afirmat Daiana Voicu. Astfel, investitia medie intr-un imobil de lux depinde de amplasamentul proiectului, de materialele folosite sau de solutiile sustenabile gasite. In Romania sunt foarte putine proiecte care tin cont de aceste directii esentiale.

„Ideea de lux nu trebuie niciodata pusa alaturi de tranzactiile speculative. Esenta luxului rezidential consta, in viziunea noastra, in talentul de a combina armonios o locatie speciala cu arhitectura si design de calitate, cu spatii confortabile, cu excelenta in realizarea detaliilor, totul complementar cu servicii private, exclusive, a caror valoare este data de calitate si inovatie, si nu de pret sau extravaganta. Si sa nu uitam: bunul-gust este abilitatea de a rezista in mod constant exagerarii“, a mai spus Daiana Voicu.

Sursa: Financiarul