flux imobiliar

Cele mai afectate din fostul bloc comunist au fost tarile baltice, Bulgaria si Ungaria Anii de criza au aratat ca pietele rezidentiale in majoritatea tarilor din Europa Centrala si de Est (ECE) sunt foarte vulnerabile la fluctuatiile economice si finan­ciare produse la scara globala.

Cu toate acestea, nivelul de vulnerabilitate a variat semnificativ intre diferitele piete. Polonia, cea mai mare piata din regiune, s-a dovedit a fi cea mai rezistenta. In schimb, slabiciunile de piata ale republicilor baltice au fost reflectate de expunerea mare a acestor economii la factori externi.

Pentru mai multe piete de locuinte din Europa Centrala si de Est, 2009 a insemnat o continuare a scaderii ince­pu­te deja fie in 2007, fie in 2008. De aceea, anul trecut, pe fondul unor vanzari si asa slabe in 2008, criza a capatat o noua dimensiune in cele mai multe tari.

In ECE, numarul de van­zari de case a sca­zut drastic, conco­mitent cu cresterea fara precedent a ca­selor noi nevandute. Ca o consecinta a lipsei de cash-flow din van­zari, dezvol­tatorii au reactio­nat redu­cand preturile.

Totodata, in scopul limi­tarii concurentei din partea vanzato­rilor de case vechi, multi dezvoltatori au inghetat unele proiecte si au suspendat alte start-upuri rezi­den­tiale, potrivit unui studiu REAS.

Vanatorii de oportunitati

In pofida reducerilor mai mult sau mai putin semnificative ale preturilor la lo­cuinte in majoritatea pietelor, cererea s-a comportat extrem de prudent. Totusi, pe cateva piete din regiune s-au inregi­s­trat usoare cresteri ale numarului de vanzari, la sfarsitul anului 2009, si chiar o stabi­lizare a preturilor.

In afara de asta, analistii observa o activizare a unei noi categorii de investitori - vanatorii de opor­tunitati si fondurile „scavenger” (investitori in com­panii aflate in pragul falimentului). Dar si acestia se arata foarte selectivi in privinta  pietei rezidentiale, arata analistii REAS.

Bazandu-ne pe teoria ciclicitatii in ceea ce priveste evolutia pietei imobilia­re, intrebarea pe care si-o pun acum multi investitori in imobiliare este cand va ince­pe urmatorul boom si care vor fi dife­rentele de profil intre pietele din ECE.

Momentan, in absenta masei mari de investitori straini, cererea locala tre­buie sa fie fundamentul de perfor­manta pentru fiecare investitor in rezidentiale.

Factorii care conteaza

Toate pietele din zona central-euro­pea­na ar putea inregistra pe termen me­diu si lung un spor negativ al cresterii na­tu­rale. Migrarea spre marile metro­pole va fi sin­gu­rul stimul demografic pentru cresterea pietei rezidentiale in orase precum Kiev, Bucuresti, Budapes­ta si Varsovia.

In ceea ce priveste factorii econo­mici, exista o distinctie clara intre pers­pec­tivele de dezvoltare ale tarilor ECE in anii care urmeaza. Polonia este liderul necontestat, cu o crestere sustinuta in 2009 si una dintre cele mai dinamice rate de dezvol­tare pentru 2010 si 2011.

Apoi, exista un grup de tari - Ucraina, Republica Ceha, Slovacia, Slovenia, Croa­tia si Romania - despre care se crede ca vor inregistra cifre pozitive in evolutia PIB-ului inca din 2010. Cele mai proaste perspective economice le au Letonia, Lituania, Bulgaria, Estonia si Ungaria, care ar putea experimenta inca un an de recesiune.

Criza financiara a afectat in mod dra­matic o serie de factori importanti in tranzitia de la simpla nevoie a unei case pana la cumpararea propriu-zisa a aces­teia. Acesti factori sunt siguranta locului de munca, venitul stabil, accesul la credi­tul ipotecar si capacitatea de a gestiona plata ratelor lunare.

Cele mai multe tari se confrunta cu deficite bugetare, pe care guvernele le rezolva fie prin cresterea impo­zitelor directe, inclusiv TVA pe tran­zactiile imo­biliare, fie prin noi sarcini fis­cale pentru contribuabili, ceea ce va duce in mod nemijlocit la o redresare mai lenta a ce­rerii de locuinte in perioada post-re­cesiune.

Teama de inflatie se poate do­vedi avantajoasa pentru piata rezi­dentiala, de­oa­rece aceasta ar putea fi vazuta ca o cate­gorie de investitii cu risc scazut. Insa cea mai ma­re influenta asupra mersului pie­tei imobi­liare o va avea atitudinea bancilor fata de impru­muturile ipotecare atat pentru gos­podarii, cat si pentru dezvoltatori.

Balticii, intre agonie si extaz

Aflate candva printre liderii boom-ului imobiliar, pietele baltice au fost pri­mele lovite de criza economica. Piata a fost su­praincalzita prin investitii spe­cu­lative provenite in principal din tarile scandi­nave, Irlanda si Marea Bri­ta­nie. Ca ur­mare, preturile au crescut rapid incepand cu 2005.

Balonul s-a spart, in cele din ur­ma, la mijlocul anu­lui 2007, ca urmare a scaderii bruste a in­teresului investitorilor straini. Totodata, livrarile de noi locuinte au avut un excedent in continua crestere, in timp ce vanzarile nu s-au miscat din loc.

Spre exemplu, in doi ani, de la sfarsitul lui 2007, pretul mediu la locuinte noi in Talin a scazut cu mai mult de 50%. Situatia nu este mult diferita nici in celelalte doua repu­blici baltice, Letonia si Lituania.

Varsovia este insa exemplul opus, fiind de departe cea mai mare piata din regiune.Capitala Poloniei beneficiaza de o cerere locala puternica, iar piata dez­vol­tatorilor rezidentiali, in com­pa­ra­tie cu Romania, este dominata de com­panii loca­le. Productia anuala de lo­cu­inte este in capi­tala poloneza mai mult sau mai putin egala ca marime cu constructia de locuinte in tari precum Bulgaria sau Republica Slo­vaca.

Astfel, cu cele aproximativ 19.000 de locuinte finalizate in 2009, criza nu pare sa fi afectat constructiile rezidentiale din Varsovia. Exista totusi un declin vizibil in numarul autorizatiilor de constructie, dar este de asteptat ca numarul de noi santiere sa creasca vizibil incepand cu acest an.

Preturile solicitate pentru aparta­men­te noi a scazut cu aproximativ 9%, de la cel mai inalt punct atins in trimestrul doi al anului trecut la 8.350 PLN/mp (2.147 eu­ro/mp) in trimestrul patru din 2009. Cu toate acestea, corectia de pret a fost insignifianta in comparatie cu alte piete regionale si este de asteptat sa se sta­bilizeze. Ultimul tri­mestru al anului 2009 a adus un numar vizibil mai mare de vanzari, egal cu media pe termen lung.

Si piata rezidentiala din Praga a fost una dintre cele mai stabile din Europa Centrala, desi si aceasta a fost carac­terizata in 2009 de scaderi ale cererii si ale preturilor. La sfarsitul anului trecut, pretul mediu de ofertare pentru aparta­mente noi a ajuns la acelasi nivel de la inceputul lui 2007. Cu o perfor­man­ta buna in trimestrul patru al anului trecut, produc­tia constructiilor rezide­n­tiale de la Praga a depasit in 2009 rezul­tatul anului prece­dent cu 16%.

Dintre fe­nomenele negative se pot men­tiona inrautatirea accesului la impru­muturi pentru constructii, deca­pitalizarea dez­vol­ta­torilor si atitudinea expectativa a acestora. Toate acestea ar putea influ­en­ta piata in sensul reducerii ofertei de locuinte noi in 2010.

Budapesta, printre cele mai afectate

Piata maghiara a proprietatilor rezi­den­tiale a fost printre cele mai grav afec­tate din cauza problemelor din zona cre­ditelor in valuta. Acest lucru a lovit in special piata rezidentiala din capitala maghiara, unde se construieste grosul locuintelor noi. Pretu­rilor solicitate pen­tru locuintele noi au scazut cu apro­xi­mativ 10% in 2009, con­tinuand astfel ten­dinta anilor precedenti.

Recesiunea pre­lungita din Ungaria nu da pietei imo­biliare sanse de recuperare nici in 2010. Romania, la randul sau, a aratat cea mai mare crestere a PIB in cadrul UE in 2008 - de 7%. Un an mai tarziu, situatia s-a inversat, iar acest factor macroeco­no­mic nu a putut sa nu se reflecte si in situatia de pe piata imobiliara.

In Bucuresti, 2009 nu a demonstrat nicio ameliorare, iar faptul ca la noi criza a continuat rezulta intr-un numar limitat de proiecte noi lansate pe piata si din stocul mare de unitati locative nevan­dute. In medie, pretul cerut de van­zatori pentru apartamentele noi in Bucu­resti a scazut cu 13% intre trimestrul patru 2008 si trimestrul patru 2009. Cal­culat in euro, nivelul de corectie al pretului rezi­dential nu pare a fi extrem de mare in perioada mentionata, deoarece acesta a fost partial consumat de rata de schimb valutar.

Pe de o parte, pe termen scurt, ne­adaptarea ofertei de locuinte la struc­tura cererii locale a generat proble­me de nu­merar dezvoltatorilor. Pe de alta parte, pe termen mediu si lung aceasta neadap­tare ofera un potential ridicat pentru viitor. In momentul in care dez­voltatorii isi vor adap­ta oferta la nevoile si preferintele lo­cale, piata va cunoaste noi perspective pen­tru crestere econo­mica. Totodata, potentialul pe termen lung al Bucurestiului consta in faptul ca niciodata pana acum oferta de locuinte noi nu a depasit 3.000 de unitati anual.

Sursa: Financiarul