flux imobiliar

In vremurile bune ale pietei imobiliare, avocatii de business specializati in imobiliare aveau o vacanta de Craciun foarte scurta, iar febra semnarii unor tranzactii ajungea sa se prelungeasca si pana aproape de Anul Nou.

Anul 2009 a fost mult mai linistit din acest punct de vedere, dar lucrurile incep sa se miste iarasi, chiar daca nu mai sunt premise pentru o intoarcere a pietei la frenezia trecuta.

In 2003 asistam vanzarea Opera Center pe… nici nu mai stiu cat era, 25 de milioane de dolari?”, incearca avocatul Francisc Peli sa isi aduca aminte de prima tranzactie imobiliara de referinta de la noi, cumpararea cladirii de birouri Opera Center din Bucuresti de catre fondul CA Immo pentru 26,5 milioane de dolari.

Rememorarea acelui moment este un punct firesc intr-o discutie despre nivelul actual al pietei de investitii, unde tranzactiile cu cladiri de birouri sau centre comerciale se masoara in sume de ordinul zecilor de milioane de euro, sume relativ mici daca sunt comparate cu recordurile de sute de milioane din 2007 si 2008.

Avocatii specializati in real estate si activitatea lor pot fi un bun exemplu despre cat de dramatic s-au schimbat lucrurile in ultimul an. Implicati uneori alaturi de unii investitori inca de la inceputul unei tranzactii sau al unui proiect imobiliar - cum ar fi intregul ciclu de gasire a unui teren, cumpararea lui, obtinerea finantarii bancare, construirea si vanzarea proiectului catre un investitor - avocatii de business au fost parte activa a iuresului imobiliar transpus in sute de proiecte anuntate si incepute si prin tranzactii record. Iar perioada nefasta de la declansarea crizei le-a schimbat si lor viata.

“De la jumatatea lui 2008, chiar si noi, avocatii, am avut un pic mai putin de lucru. Ultimul Craciun a fost mai relaxat daca facem comparatie cu perioada dinainte, dar este in continuare mult de munca”, declara Gabriel Biris, managing partner al casei de avocatura Biris Goran si unul dintre avocatii cu o mare experienta in imobiliare.

Biris, care a fost implicat in mai multe tranzactii - cea mai importanta fiind recordul local, vanzarea Upground in 2008 catre Deutsche Bank, intr-o tranzactie estimata la 340 de milioane de euro -, spune ca “se mai misca ceva” in piata de investitii, insa pe proiecte foarte specializate, cum ar fi cele logistice.

Un volum foarte mic de tranzactii de investitii, de peste zece ori mai redus anul trecut fata de recordul din 2007, nu inseamna insa mai putin de munca, precizeaza Francisc Peli, partener in cadrul firmei PeliFilip si care a fost la randul sau implicat in mai multe tranzactii de referinta, precum vanzarea cladirii de birouri America House in 2008, pentru 120 de milioane de euro - un record la acea vreme - sau vanzarea aceluiasi ansamblu Upground, pentru care l-a asistat pe cumparator (fondul RREEF al Deutsche Bank), in vreme ce Biris l-a asistat pe vanzator, Ioannis Papalekas.

“Inainte eram in <transaction mode>, intr-o vreme a dinamismului, cand era important sa impingi tranzactia inainte evaluand bine riscurile. In 2009 a venit decontul pentru tranzactiile respective, s-au materializat anumite riscuri si rolul nostru este acum sa inchidem astfel de riscuri.”

Exemple pentru situatii de acest gen sunt contractele de inchiriere cu probleme, restructurarea finantarilor bancare sau litigiile pentru diverse proprietati - “lucruri care in valtoarea tranzactiilor de atunci contau poate mai putin pentru un investitor”.

Avocatul continua spunand ca investitorii sunt acum atenti mult mai mult la riscuri. “Nu cred ca tranzactiile anuntate la inceputul acestui an sunt semnele unui inceput de revenire, ci interesul unor investitori pentru proiecte de dimensiuni mai mici. Ofertele au stat pe masa investitorilor un an si jumatate si nu s-a intamplat nimic, dar acum ei au inceput sa se uite, sa intrebe”, spune Peli.

Inceputul de an a adus mai multe tranzactii, un schimb de actiuni intre GTC Romania si Aura Investments in proiectele a doua malluri Galleria, preluarea unor spatii comerciale de catre fondul sud-african NEPI in cadrul Iris Shopping Center din Pitesti, dar si preluarea magazinului IKEA de grupul suedez, achizitia retelei Plus de catre LIDL pentru 200 de milioane de euro sau preluarea unor viitoare magazine proprii de catre Auchan.

Daca tranzactiile in sine au avut valori mici si au inclus chiar si stergerea unor datorii, Cristian Ustinescu, directorul departamentului de investitii din compania de consultanta imobiliara DTZ Echinox, considera ca “sunt tot mai prezente semnele de revigorare pe piata”. Explicatia sa consta tot intr-un presupus interes mai ridicat din partea unor fonduri de investitii care “au strans bani pe varful de piata imobiliara, in 2007, si acum au o presiune sa cheltuiasca aceste fonduri disponibile, inainte sa se incheie <mandatul> de aproximativ cinci ani in care trebuie sa livreze randamentul promis”.

De un interes din partea unor investitori vorbeste si Marian Dinu, country managing partner al biroului local de avocatura DLA Piper, birou care a asistat anul trecut fondul Tri Investments in finalizarea achizitiei a aproape 70 de apartamente. “Sunt investitori interesati de zona rezidentiala, cu o regandire a modelului de afaceri: nu mai cauta apartamente de 100 de metri patrati, ci apartamente mai mici.”

Pe de alta parte, Francisc Peli nu crede ca vor fi nume mari care sa vrea si sa inceapa sa cumpere proiecte rezidentiale. “Proiecte noi nu se incep in sine. Orice ciclu al unei perioade cu multe investitii are o zona de acumulare, o zona nu foarte vizibila in general, care include achizitia de terenuri, finantari sau gasirea unor parteneri”, afirma Peli.

In context, avocatul considera ca proprietatile imobiliare ce se vor tranzactiona in acest an le vor aduce vanzatorilor sume de ordinul zecilor de milioane de euro, comparabile cu cele de la inceputul boom-ului imobiliar. “Partea buna este ca s-a iesit din zona de amorteala”, conchide el.

Sursa: Business Magazin