flux imobiliar

Reducerea preturilor in Europa a fost de 10% pana la 40% in anii 2007-2008

Chiar daca oferta romaneasca de terenuri din zonele turistice este comparabila ca pret cu cea bulgara si mai ieftina in raport cu cea mediteraneeana, in cantarul decizional nu conteaza doar pretul. Asa cum Romania a pierdut deja competitia in domeniul turismului, la fel este pe cale s-o piarda si pe cea imobiliara.

Directiile expansiunii capitalului strain in domeniul imobiliar au ocolit in mod insistent tara noastra in ultimii ani.

Desi majoritatea dezvoltatorilor imobi­liari din Romania sunt straini, micul in­vestitor privat international, cel care a creat cerere si a croit piete rezidentiale in tari precum Spania, Portugalia, Gre­cia, Turcia sau chiar Bulgaria, a lipsit la noi.

Analistii leaga absenta micului inves­titor privat de pe piata noastra de calitatea slaba a terenurilor construibile. Mircea Ivan, un agent imobiliar din Constanta, spune ca a avut clienti din Marea Britanie si Irlanda pe care a reusit sa-i convinga sa viziteze in interes de afaceri litoralul romanesc.

Din pacate, „ei au venit, au vazut si n-au investit“, spune Ivan. Haosul urbanistic, lipsa de dotare cu utilitati a parcelelor de pe lito­ralul romanesc si dificultatile in vederea obtinerii documentatiilor de urbanism si pentru constructii sunt principala ex­plicatie a slabei prezente a micului in­ves­titor privat din Europa.

Practic, singura categorie serioasa pe care au mizat vanzatorii locali de terenuri construibile in zona de litoral este reprezentata de catre investitorii corporativi. Tot acestia au facut „legea“ si in marile orase. Insa criza economica si prabusirea intere­s­u­lui pentru terenuri din partea acestor clienti a zguduit din temelii piata imobiliara.

Proprietati in UE

Liberalizarea accesului la terenuri la nivelul Uniunii Europene a ascutit com­petitia imobiliara. Astazi, sa cumperi pamant in Europa nu este la fel de com­plicat ca in urma cu 10-15 ani. Cu putine exceptii, toate pietele funciare din cadrul Uniunii Europene sunt deschise non­rezi­dentilor statului respectiv.

Un cum­parator de imobiliare rabdator poate realiza beneficii de pe urma pro­prie­tatilor achizitionate in perioada de criza. Din acest punct de vedere, terenurile in zone de interes turistic reprezinta cele mai mari oportunitati. In Europa, pretu­rile la terenuri construibile au scazut la fel ca pentru celelalte tipuri de pro­prie­tati imobiliare. Devenind acum pro­prie­tar al unei parcele intr-o zona turistica, poti astepta si apoi construi un imobil care ulterior sa poata fi vandut cu profit.

Dupa soare, si legi clare

Tara in care sa investesti cumparand terenuri poate fi aleasa la fel ca in cazul unei destinatii de concediu. Dar, indi­fe­rent daca este vorba de mare (ocean) sau munte, trebuie urmarite si alte aspecte care in mod obisnuit nu ne preocupa atunci cand plecam in vacanta, respectiv procedurile birocratice legate de trans­fe­rul de proprietate si costurile adiacente tranzactiei imobiliare (comisioane, ono­rarii, taxe si impozite etc.).

Din acest punct de vedere, statele din sudul Europei si din bazinul medite­raneean, Italia, Spania, Grecia, Cipru, Croatia, Bulgaria, Muntenegru, se bucu­ra de cel mai mare succes. Pentru des­tinatiile din afara Europei, pe langa accesibilitatea pietei imobiliare, pentru un investitor european sunt importante procedurile privind obtinerea vizei, ni­ve­lul de trai si gradul de securitate asigurat de tara vizata.

Din acest punct de vedere, cele mai atractive destinatii sunt Republica Dominicana si Thailan­da. Desi teoretic nu exista opre­listi, din cauza multiplelor ingradiri in ceea ce priveste cumpararea de terenuri, desti­natiile de investitii imobiliare pre­cum SUA sau Japonia sunt mai rar sa­vurate de romani.

Aceleasi motive, plus condi­tiile climaterice mai dure, fac mai putin populare destinatiile din Europa de Nord. In ceea ce priveste America Latina sau Australia, acestea sunt prea indepar­tate de Europa, iar refuzul de a investi in tari din Asia sau Africa este legat in mod direct de insecuritatea sociala si politica din regiune.

De aceea, majoritatea investitorilor particulari din Europa, interesati de terenuri in afara tarii lor natale, aleg destinatiile europene.

Potrivit datelor din piata, patura de baza a „clasei“ investitorilor in terenuri construibile este reprezentata de persoa­nele dinamice, cu varste cuprinse intre 25 si 45 de ani. Majoritatea sunt oameni de afaceri care vor sa construiasca pen­tru uz personal sau sa vanda. Pentru a face oricare din acesti pasi, ai nevoie de apti­tudini de om de afaceri.

Mai mult de juma­tate dintre intreprinzatorii din aceas­ta categorie urmaresc realizarea unor proiecte imobiliare de agrement, hoteliere, restaurante sau cafenele. Re­stul construiesc resedinte pe care le folosesc sezonier si le inchiriaza in restul timpului.

Cat costa o parcela de teren

Cele mai multe parcele de teren de vanzare in Europa sunt scoase la preturi ce variaza intre 50 si 250 de euro/mp. Pentru cei care cauta un loc cat mai indepartat de zbuciumul marilor metro­pole, oraselele europene ofera un metru patrat de „liniste“ incepand cu 50 de euro. Totusi, aproape de litoral sau chiar pe malul marii, loturile sunt mai scumpe, pretul minim fiind de 150 euro/mp.

In statiunile „de fite“ de pe coastele franceza si italiana, suprafetele construi­bile se vand cu preturi incepand de la 250 euro/mp. „Tarifele“ europene sunt comparabile cu cele practicate de vanza­torii de pe litoralul romanesc.

La Mama­ia, care reprezinta statiunea exclusivista numarul 1 a Romaniei, pretul unui lot construibil aflat in frontul al patrulea fata de litoral pleaca de la 210 euro/mp. Insa cu cat scade distanta fata de linia tarmului cu atat cre­ste tariful. In linia a treia fata de mal pre­turile sunt deja mai mari de trei-patru ori, ajungand la 600-900 euro/mp, iar in fronturile unu si doi fata de tarmul marii, care iti permit vede­rea la mare, pretu­rile depasesc 1.500 euro/mp.

Totusi, calitatea terenurilor europe­ne este peste ceea ce ne ofera piata locala. In primul rand, este vorba de viabili­zarea terenurilor. In zonele turistice din Romania fie localitatile nu au acces la toate utilitatile urbane, fie distanta intre terenul scos la vanzare si utilitati se ma­soara in kilometri.

Totodata, in Europa nu prea exista terenuri care sa nu detina un PUD (plan urbanistic de detaliu), pe cand in cazul multor oferte din tara noastra pana si obtinerea PUZ-ului (a planului zonal) este proble­matica.

Pretul ar putea creste

In timpul crizei economice mondia­le, preturile terenurilor s-au ieftinit peste tot. In anii 2007-2008, pretul mediu al  terenurilor a scazut cu 10% pana la 40%. Insa, la finele anului trecut, scaderea preturilor a incetinit, iar numa­rul de tranzactii a inceput sa creasca. In acest an, terenurile de pe litoral, viabi­lizate si cu pozitionare buna ar putea sa se scum­peasca cu 10%-15%.

In Romania, in general, tranzactiile cu terenuri au fost foarte rare anul trecut, situatie care explica prabusirea spectaculoasa de aproximativ 90% a preturilor in zonele intens speculate in ultimii ani, mai ales in Bucuresti, arata un raport Colliers International de la inceputul acestui an.

In ceea ce pri­ve­ste terenurile din zo­nele turistice, in 2009 preturile de pe Valea Prahovei si zona litoralului au scazut cu 20% pana la 30%. Acesta a fost singurul segment unde s-a inregistrat ceva activitate de tran­zac­tionare.

Oferte peste mari si tari

In Thailanda, majoritatea loturilor de vanzare din zona litoralului se afla la 10-15 minute de mers pe jos de plaja. Preturile variaza intre 50 si 200 euro/mp.

In Republica Dominicana, oferta tere­nurilor de pe litoral include ade­va­rate „plantatii“ care masoara doua-trei hec­tare. Preturile terenurilor mari plea­ca de la 20-50 euro/mp, in timp ce par­cele mai mici costa intre 50 si 200 euro/mp.

Procedura intabularii dureaza aproa­pe o luna, iar cheltuielile aferente aces­teia, inclusiv plata impozitului, taxa de ca­dastru, comisionul agentului imo­bi­liar etc., reprezinta intre 3% si 10% din costul proprietatii cumparate..

Sursa: Financiarul