Cum faci o cerere de refinantare pentru prima casa?

Refinantarea unui credit Prima Casa (actual Noua Casa) poate reduce costurile lunare si poate stabiliza dobanzile in contextul actual al pietei. In 2025-2026, mai multe banci din Romania au anuntat oferte cu dobanzi fixe pe termen limitat si marje mai mici la variabil, pe fondul temperarii inflatiei si al ajustarii IRCC. Urmatoarele sectiuni te ghideaza pas cu pas, de la eligibilitate si acte, pana la depunerea cererii, evaluare si negociere.

Cine este eligibil si cand are sens refinantarea

Refinantarea este potrivita atunci cand dobanda efectiva totală (DAE) la noul credit este vizibil mai mica decat DAE curenta si cand economiile depasesc costurile de transfer. In practica, multi debitori Prima Casa din perioada 2017-2021 au credite cu dobanda variabila legata de IRCC, la care marja bancii creste costul pe termen lung. Daca obtii o oferta cu DAE cu cel putin 0,8-1,0 puncte procentuale sub nivelul actual, sansele ca refinantarea sa fie eficienta cresc considerabil.

Potrivit BNR, ponderea creditelor ipotecare in lei depaseste 70%, iar rata de neperformanta pe ipotecare a ramas sub 3% in ultimii ani, semn ca profilul de risc este relativ stabil. In 2025-2026, IRCC s-a mentinut in jurul unui interval mediu de 5-6%, in scadere fata de maximele din 2023, ceea ce a determinat bancile sa ajusteze ofertele. Pentru Prima/Noua Casa, trebuie stiut ca refinantarea catre un alt credit cu garantie de stat este in general limitata; uzual, trecerea se face catre un credit ipotecar standard, fara garantie guvernamentala, cu proceduri specifice de radiere a garantiei de stat.

Documentele necesare pentru cererea de refinantare

Pregatirea corecta a documentatiei scurteaza procesul si reduce riscul de solicitari suplimentare. Banca va cere informatii despre identitate, venituri, imobil si istoricul creditului. ANPC solicita bancilor sa furnizeze Fisa Europeana de Informatii Standardizate (ESIS), conform Directivei 2014/17/UE, astfel incat sa poti compara transparent ofertele. Este util sa verifici din timp situatia la Biroul de Credit si eventualele restante raportate.

Documente uzuale cerute de banci:

Act de identitate si, daca este cazul, certificatul de casatorie.
Contractul de credit existent si graficul de rambursare actualizat.
Adeverinta de venit, extrase de cont si acord ANAF pentru verificare venituri.
Extras de carte funciara pentru informare si documente de proprietate.
Polita PAD si asigurarea facultativa a locuintei, daca exista.

In plus, pentru creditele Prima/Noua Casa, vei avea nevoie de documente referitoare la garantia de stat si la avizele necesare pentru radierea ipotecii legale in favoarea statului. FNGCIMM si Ministerul Finantelor sunt institutiile implicate in administrarea garantiilor. Verifica si daca banca noua cere reevaluarea imobilului sau documente suplimentare privind veniturile variabile (bonusuri, dividende), pentru a evita intarzieri.

Cum compari ofertele: DAE, IRCC, comisioane si cost total

Comparatia ofertelor incepe cu DAE, dar nu se opreste acolo. Analizeaza structura dobanzii (fixa pe 3-5-10 ani sau variabila legata de IRCC), marja bancii, comisioanele initiale si cele lunare, precum si costurile conexe (evaluare, asigurari, notar). ANPC recomanda utilizarea ESIS pentru comparatii “mere cu mere”, intrucat include toate costurile relevante. La inceput de 2026, ofertele de dobanda fixa pe 3-5 ani pornesc adesea de la aproximativ 5,5%-6,5% pentru clienti cu profil bun, in functie de venit si raportul credit/garantie.

Elemente cheie de comparat intre oferte:

DAE si tipul dobanzii: fixa temporar sau variabila (IRCC + marja).
Comision de analiza, comision de administrare si taxe notariale.
Costuri de evaluare si re-evaluare periodica, daca sunt cerute.
Asigurari obligatorii si facultative, inclusiv cesiunea politelor.
Conditii de rambursare anticipata si eventuale penalitati.

Foloseste un calculator de rate si cere simulari scrise pe acelasi orizont de timp, cu acelasi sold si aceleasi ipoteze pentru IRCC. EBA recomanda testarea la stres a dobanzii, asa ca uita-te si la scenarii cu dobanda +2 puncte procentuale. Daca diferenta de DAE este mica, verificarea penalitatilor de rambursare anticipata la vechiul credit poate inclina balanta.

Pașii operationali: de la cerere la radierea garantiei de stat

Pentru creditele Prima/Noua Casa, refinantarea catre alt credit garantat de stat este restrictionata. In schimb, poti trece la un ipotecar standard, ceea ce implica radierea garantiei de stat si instituirea unei ipoteci comerciale noi. FNGCIMM gestioneaza garantiile, iar banca noua, impreuna cu notarul, te va ghida prin pasii formali. Tine cont ca unele banci pot conditiona aprobarea finala de primirea confirmarii de la FNGCIMM/Ministerul Finantelor privind stingerea garantiei.

Flux orientativ de lucru atunci cand refinantezi un Prima/Noua Casa in ipotecar standard:

Depui cererea de preaprobarea financiara la banca noua, cu documentele de venit.
Soliciti evaluarea imobilului de catre un evaluator agreat de banca.
Banca emite oferta finala conditionata si instructiunile pentru notar.
Se obtin avizele pentru radierea garantiei de stat prin FNGCIMM/Ministerul Finantelor.
Se semneaza noul contract si se achita soldul vechiului credit; se radiaza garantiile anterioare.

Durata medie poate varia intre 3 si 8 saptamani, in functie de timpurile de raspuns ale institutiilor si de complexitatea dosarului. Planifica-ti din timp expirarea politelor de asigurare si sincronizeaza datele astfel incat sa eviti perioade fara acoperire.

Evaluarea imobilului si asigurarile cerute

Evaluarea stabileste valoarea de piata a locuintei si, implicit, raportul credit/garantie (LTV). Un LTV sub 80% imbunatateste, de regula, oferta, iar unele banci pot cere dobanzi mai mari daca LTV depaseste anumite praguri. In 2026, piata rezidentiala a ramas segmentata, cu diferente vizibile intre zone si tipuri de locuinte, astfel ca un evaluator local cu experienta poate oferi un raport mai convingator si mai bine argumentat.

Ce verifica banca pe zona de garantii si asigurari:

Raport de evaluare ANEVAR recent si coerent cu tranzactiile din zona.
Polita PAD in vigoare si asigurarea facultativa cu cesiune in favoarea bancii.
Starea juridica a imobilului: sarcini, litigii, uzufruct, coproprietari.
Tipul constructiei si riscul seismic; anumite cladiri pot fi excluse.
Existenta imbunatatirilor majore si conformitatea acestora cu autorizatiile.

Asigura-te ca politele sunt emise inainte de semnarea contractului si ca includ clauzele cerute de banca. Daca imobilul necesita lucrari, discuta cu banca despre termene si despre posibilitatea refinantarii impreuna cu un buget de renovare, acolo unde politica interna permite.

Impactul asupra bugetului si simularea economiilor

O evaluare financiara realista ia in calcul atat reducerea ratei lunare, cat si costurile initiale. Exemplu simplificat: pentru un sold de 250.000 lei pe 20 de ani, cu o dobanda veche de 8,2% si o oferta noua de 6,7%, rata lunara poate scadea aproximativ de la ~2.120 lei la ~1.890 lei. Economie estimata: ~230 lei/luna, adica ~2.760 lei/an. Daca taxele totale de refinantare (evaluare, notar, comisioane) sunt ~3.500-5.000 lei, pragul de recuperare se atinge in circa 15-22 de luni.

BNR recomanda populatiei prudenta si rezerve financiare pentru a face fata socurilor de dobanda. Foloseste scenarii alternative: daca IRCC creste cu 1-2 pp dupa perioada fixa, cat devine rata? In 2025-2026, pe fondul temperarii inflatiei, multe oferte cu dobanda fixa pe 3-5 ani au devenit mai competitive. Totusi, asigura-te ca, dupa expirarea fixarii, marja si conditiile de variabil raman avantajoase. Integreaza in buget si costurile asigurarilor si eventualele cheltuieli notariale recurente.

Riscuri, capcane si criterii de aprobare

Procesul de creditare respecta reglementarile BNR privind gradul de indatorare (DSTI), cu praguri uzuale de pana la 40% din venit pentru creditele in lei (si praguri mai mici pentru valutare). Bancile aplica si politici interne privind stabilitatea veniturilor, vechimea in munca si istoricul in Biroul de Credit. Retine ca orice intarziere de peste 30 de zile raportata recent reduce sansele de aprobare sau duce la dobanzi mai mari.

Riscuri si greseli frecvente in refinantare:

Subestimarea costurilor totale: comisioane, evaluare, notar, asigurari.
Alegerea unei dobanzi fixe scurte fara a intelege cum revine variabilul.
Nedeclararea tuturor datoriilor active, ceea ce duce la respingerea dosarului.
Nesincronizarea radierei garantiei de stat, cu blocaje procedurale.
Nevizionarea clauzelor de rambursare anticipata si penalitatilor aferente.

Consulta materialele BNR si ANPC despre dobanzi, DAE si riscuri de supraindatorare. La nivel european, EBA publica ghiduri privind tratamentul clientilor cu dificultati, utile daca anticipezi fluctuatii de venit. Un dosar complet si transparent, plus un LTV rezonabil, cresc semnificativ sansele de aprobare.

Daca ai intarzieri sau esti in Programul Noua Casa

Daca ai intarzieri, verifica mai intai situatia din Biroul de Credit si din Centrala Riscului de Credit (CRC) administrata de BNR. Refinantarea este posibila si dupa incidente minore, dar bancile pot cere o perioada de comportament bun (de exemplu, 6-12 luni fara intarzieri noi). Pentru creditele Noua Casa, reamintim ca refinantarea intr-un alt credit garantat de stat este limitata; ruta uzuala este catre un ipotecar standard, cu radierea garantiei de stat si respectarea cerintelor FNGCIMM.

Pasi utili daca ai avut restante in ultimele 12 luni:

Plateste sumele restante si solicita confirmari scrise de la banca actuala.
Pregateste dovezi privind stabilizarea venitului (contract nou, marire, PFA cu istoric).
Solicita o preanaliza la 2-3 banci si intreaba despre politica privind restantele.
Adauga un coplatitor eligibil pentru a imbunatati gradul de indatorare.
Propune un avans suplimentar pentru a reduce LTV si riscul bancii.

FNGCIMM si Ministerul Finantelor publica periodic informatii despre Programul Noua Casa si procedurile aferente garantiilor. In ultimii ani, plafonul anual de garantii a ramas in jurul a cateva miliarde de lei, iar alocarile au fost ajustate in functie de cerere; in 2026 alocarile au ramas comparabile cu anii precedenti. Urmareste anunturile oficiale pentru a intelege calendarul si conditiile tehnice ce pot influenta timingul refinantarii.

Negocierea cu banca si momentul optim in 2026

Momentul potrivit depinde de ofertele din piata si de dinamica IRCC. Daca banca ta actuala este dispusa sa revizuiasca marja sau sa iti ofere o perioada de dobanda fixa competitiva, poti obtine beneficii fara a schimba creditorul. Multe institutii practica “retentia”, deci merita sa ceri o contraoferta scrisa, bazata pe simulari concrete. In 2026, pe fondul concurentei accentuate, discounturile conditionate de incasarea salariului la banca si de pachete de asigurari sunt frecvente.

Tactici de negociere care pot functiona in favoarea ta:

Prezinta doua oferte comparabile, cu DAE mai scazuta, ca punct de referinta.
Arata un LTV redus printr-o evaluare solida si/sau rambursare partiala.
Propune incasarea veniturilor prin banca si folosirea cardurilor lor.
Solicita reducerea comisionului de analiza sau administrare lunara.
Negociaza o perioada de dobanda fixa mai lunga pentru stabilitate.

Urmeaza recomandarea BNR de a pastra o rezerva de lichiditate echivalenta cu 3-6 luni de cheltuieli, pentru a face fata eventualelor socuri. Daca diferentele de cost sunt marginale, amana refinantarea si monitorizeaza piata trimestrial. Daca diferentele sunt clar in favoarea ta si ai vizibilitate pe venituri, actioneaza organizat: preaprobarea mai intai, apoi evaluarea si pasii juridici, pentru a evita costuri inutile.