Cat este impozitul pe chirie?

Acest articol explica pe scurt cum se taxeaza chiriile in Romania si ce sume se platesc efectiv in 2026. Afli cota de impozit, cand apare CASS, ce termene ai si cum se fac calculele. Ghidul este sustinut de reguli actuale din Codul fiscal si trimiteri la ANAF si institutii europene pentru context.

Textele sunt scurte si clare. Exemplele numerice sunt usor de urmarit. Listele te ajuta sa verifici rapid pasii corecti si riscurile frecvente.

Cat este impozitul pe chirie?

In 2026, cota de impozit pe venit pentru chirii este 10%. Regula se aplica pentru persoanele fizice care inchiriaza in regim clasic locuinte sau spatii, fara servicii aditionale semnificative. Baza de calcul este venitul brut incasat din chirii, in lei sau echivalent lei. Aceasta cota apare in Codul fiscal si in ghidurile publice ANAF, care publica anual instructiuni pentru Declaratia Unica.

Din 2023, cheltuiala forfetara istorica de 40% nu se mai aplica la chirii. In trecut, ea cobora efectiv povara de la 10% la circa 6%. Acum, impozitul este 10% din suma bruta incasata. Daca incasezi 2.500 lei pe luna, impozitul anual este 3.000 lei (2.500 x 12 x 10%). Daca incasezi 4.000 lei pe luna, impozitul anual este 4.800 lei. ANAF confirma cota de 10% si obliga raportarea prin Declaratia Unica, in general pana la 25 mai a anului urmator venitului.

Cum se calculeaza corect suma datorata

Calculul are doi pasi. Mai intai stabilesti impozitul pe venit. Apoi verifici daca datorezi si contributia de sanatate (CASS). Impozitul pe venit la chirii se calculeaza simplu: 10% din totalul incasarilor brute. Nu scazi reparatii, comisioane, dobanzi sau alte costuri. Sumele de garantie nu sunt venit impozabil la incasare, daca se restituie la final conform contractului.

Pentru CASS, verifici veniturile anuale cumulate din toate sursele relevante (de exemplu, chirii, activitati independente, investitii). Daca totalul depaseste un plafon legal, datorezi CASS de 10% la o baza forfetara. Baza nu este venitul tau efectiv, ci un prag ales de lege. Pragmaj este multiplu de salariu minim brut pe economie in vigoare in anul de referinta. Regula si cotele sunt prevazute in Codul fiscal si in materialele Ministerului Finantelor.

CASS pentru venituri din chirii in 2026

CASS se datoreaza daca veniturile anuale cumulate depasesc cel putin nivelul de 6 salarii minime brute pe tara, in vigoare in 2026. Baza de calcul este plafonata si forfetara, iar cota este 10%. Contribuabilul nu alege cota. Alege insa nivelul pragului, in functie de cat estimeaza ca va realiza. Variantele uzuale raman 6, 12 sau 24 salarii minime brute pe tara.

Important: baza pentru CASS nu este venitul efectiv. Daca venitul depaseste 6 salarii minime, vei datora CASS de 10% din 6 salarii minime. Daca depaseste 12 salarii minime, poti datora 10% din 12 salarii minime. La fel pentru 24. In 2026, structura de mai sus se mentine. Pentru referinta numerica, in octombrie 2024 salariul minim brut era 3.700 lei; astfel, plafoanele indicative erau 22.200 lei, 44.400 lei si 88.800 lei. Actualizeaza insa cu salariul minim din 2026, publicat in Monitorul Oficial si pe site-urile ANAF si Ministerului Muncii.

Verifica rapid cele trei trepte CASS:

Prag 1: 6 salarii minime brute pe tara, cota CASS 10% aplicata bazei forfetare.
Prag 2: 12 salarii minime brute pe tara, cota CASS 10% pe baza extinsa.
Prag 3: 24 salarii minime brute pe tara, cota CASS 10% pe baza maxima.
Baza nu este venitul net sau brut al tau, ci pragul selectat.
CASS nu se datoreaza daca totalul veniturilor relevante este sub pragul minim legal.

Declaratii, termene si inregistrarea contractului la ANAF

Veniturile din chirii se declara prin Declaratia Unica (formular 212). In mod uzual, termenul pentru depunere si plata pana la 25 mai al anului urmator ramane reperul. Poti plati anticipat in cursul anului, dar regularizarea se face la termen. Daca estimezi venituri peste pragul CASS, bifezi corespunzator si alegi baza de calcul (6, 12 sau 24 salarii minime). Daca venitul real la final depaseste pragul bifat, poti ajusta la urmatoarea declaratie.

Contractele de inchiriere se inregistreaza la ANAF. Obligatia a fost reintrodusa din 2023, cu termen uzual de 30 de zile de la incheiere sau modificare. ANAF poate solicita documente justificative: contract, acte de proprietate, act aditional la modificarea chiriei. Poti depune online prin SPV sau la ghiseu. Verifica periodic procedurile curente pe site-ul ANAF, pentru ca formularele si ghidurile sunt actualizate anual.

Checklist de conformare rapida:

Inregistreaza contractul de inchiriere in termenul prevazut de ANAF.
Depune Declaratia Unica pentru venitul estimat si pentru venitul realizat.
Stabileste corect daca datorezi CASS si la ce prag.
Pastreaza extrasele bancare si chitantele ca dovada a incasarilor.
Plates-te impozitul si CASS pana la termenul legal, in general 25 mai.

Exemple numerice uzuale pentru chirii rezidentiale

Exemplul 1. Chirie 2.000 lei/luna pe tot anul. Venit brut anual: 24.000 lei. Impozit pe venit: 2.400 lei. Daca nu ai alte venituri relevante si pragul CASS nu este depasit, CASS nu se datoreaza. Plata si declararea se fac in anul urmator. Poti plati oricand inainte de termen, dar asigura-te ca depui Declaratia Unica corect.

Exemplul 2. Chirie 3.500 lei/luna pe tot anul. Venit brut anual: 42.000 lei. Impozit pe venit: 4.200 lei. Daca salariul minim brut luat ca reper ar fi 3.700 lei (valoare 2024 pentru exemplificare), atunci 6 salarii minime ar fi 22.200 lei, 12 ar fi 44.400 lei. La 42.000 lei esti peste 6, dar sub 12. CASS ar fi 10% din 22.200 lei, adica 2.220 lei (exemplu ilustrativ; actualizeaza cu salariul minim din 2026).

Sumar orientativ pentru 3 scenarii:

Venit anual 18.000 lei: impozit 1.800 lei; CASS 0 lei daca sub pragul minim.
Venit anual 30.000 lei: impozit 3.000 lei; CASS 10% x 6 salarii minime.
Venit anual 60.000 lei: impozit 6.000 lei; CASS 10% x 12 salarii minime.
Venit anual 120.000 lei: impozit 12.000 lei; CASS 10% x 24 salarii minime.
Garantiile neretinutite nu intra in venit. Recontabilizeaza daca se retin.

Ce se intampla cu cheltuielile, avansul si garantiile

Cheltuielile reale cu apartamentul nu mai scad baza la chirii in regim simplu. Nu conteaza daca platesti comision agentie, reparatii, asigurari sau dobanzi. Impozitul de 10% se aplica pe incasarea bruta. Daca ai cheltuieli semnificative si prestezi servicii suplimentare, analizeaza daca te incadrezi intr-o alta categorie fiscala sau forma de organizare. Consulta un consultant fiscal pentru situatii complexe.

Garantia nu este venit la incasare, daca este restituita la final. Daca se retine partial sau total, atunci partea nerestituita devine venit impozabil in acel moment. Avansurile de chirie sunt venit impozabil la incasare. Cheltuielile de intretinere refacturate pot fi tratate diferit in practica. Daca sunt trecute distinct si suportate clar de chirias, trateaza-le ca sume de trecut prin cont, nu ca venit. Pastreaza documentele care dovedesc refacturarea si plata catre furnizori.

Inchirieri catre firme, chirii in valuta si plati digitale

Daca inchiriezi catre o firma, regula de baza ramane. Nu se mai retine impozit la sursa de catre firma, iar proprietarul persoana fizica declara si plateste impozitul prin Declaratia Unica. In trecut au existat alte mecanisme, dar cadrul actual muta responsabilitatea la proprietar. Emite chitante sau foloseste transfer bancar, pentru trasabilitate. Pastreaza contractul si actele aditionale cu clauze clare privind moneda si termenele.

Daca incasezi chiria in valuta, venitul se declara in lei. Conversia se face potrivit regulilor fiscale in vigoare si ghidurilor ANAF. Cel mai sigur este sa documentezi cursul folosit si data incasarii. Transferurile digitale sunt acceptate si utile. Ele lasa urme clare in extrasele bancare. La sume mari si in cazuri atipice, intreaba ANAF prin formularul de asistenta sau consulta un specialist acreditat.

Aspecte de avut in vedere in contract:

Moneda chiriei si modul de actualizare a sumei.
Data incasarii si metoda de plata agreate.
Cine suporta utilitatile si cum se documenteaza refacturarea.
Clauze privind garantia: suma, conditii, termene.
Procedura la incetare si actul de predare-primire.

Context de piata si surse oficiale pentru actualizari

Romania are una dintre cele mai ridicate rate de proprietari din Uniunea Europeana. Conform Eurostat, ponderea populatiei care locuieste in locuinte proprietate personala a depasit 94% in 2023. Ponderea chiriilor ramane, deci, redusa, in jur de 5–6%. In marile orase, insa, cererea de chirii este in crestere, pe fondul mobilitatii profesionale si al fluxului de studenti. Acest context mentine interesul pentru inchiriere si impune atentie sporita la conformarea fiscala.

ANAF publica anual ghiduri si instructiuni pentru Declaratia Unica, inclusiv sectiunile dedicate veniturilor din chirii. Ministerul Finantelor si Monitorul Oficial anunta modificarile de cote, plafoane si salariul minim brut. Urmareste aceste surse, plus comunicatele Eurostat si OECD pentru tendinte macro. In 2026, regula de baza ramane simpla: 10% impozit pe chirii si CASS de 10% daca depasesti pragurile legale. Actualizeaza permanent valorile pragurilor in lei, deoarece salariul minim se poate schimba in cursul anului.

Surse utile pentru verificare:

Site-ul ANAF: formulare, ghiduri si proceduri SPV.
Ministerul Finantelor: proiecte si modificari ale Codului fiscal.
Monitorul Oficial: actele normative in vigoare.
Eurostat: statistici despre locuire si chirii in UE.
INS: date privind salariul mediu, inflatia si piata muncii.

Sfaturi practice pentru proprietari si chiriasi

Scrie contracte clare si semneaza acte aditionale la orice modificare. Stabileste platile in cont bancar si evita numerarul pentru sume mari. Arata transparent chiriasului ce include chiria si ce reprezinta utilitatile refacturate. Revizuieste anual situatia fiscala si compara cu incasarile reale. Daca te apropii de un nou prag CASS, ajusteaza Declaratia Unica in timp util.

Proprietarii au interes sa ramana corecti si consecventi. Transparenta reduce disputele si riscul de penalitati. ANAF poate verifica oricand coerenta intre contract, incasari si declaratii. Pentru cazuri speciale, cum ar fi chirii pe termen scurt cu servicii, cere o opinie fiscala sau consultanta. Mentine dosarul de documente actualizat, inclusiv inventarul bunurilor, fotografii la predare si dovezi de plata.

Lista de bune practici recomandate: