Ce taxe platesti cand cumperi un apartament?

Cauti sa afli ce taxe platesti cand cumperi un apartament? In Romania, costurile reale ale tranzactiei includ TVA (daca imobilul este nou), onorariul notarului, taxele de cadastru si intabulare, comisioane bancare si cateva cheltuieli colaterale ignorate frecvent. In randurile de mai jos gasesti un ghid practic, cu procente, plafoane si exemple numerice valabile in 2026, conform informatiilor publice ale ANAF, UNNPR si ANCPI.

Pe scurt, vei vedea cine si ce plateste efectiv, cum functioneaza cota redusa de TVA de 5% la locuinte sub un anumit plafon, ce inseamna taxele catre Cadastru, cum se adauga comisioanele bancare daca iei credit si care sunt pasii administrativi dupa semnare. Totul este pus intr-un cadru usor de urmat, pentru a-ti calcula corect bugetul.

Ce plateste cumparatorul la notar: onorariu, acte si impozite retinute

La autentificarea contractului de vanzare-cumparare, ponderea cea mai vizibila o reprezinta onorariul notarial. In practica din Romania, cumparatorul suporta de regula onorariul notarului (grila minima si regulile de calcul sunt publicate de Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania – UNNPR). Onorariul variaza in trepte in functie de valoarea declarata a imobilului si se adauga TVA de 19% peste acest onorariu. Pentru apartamente in plaja 300.000–800.000 lei, este uzual sa vezi un onorariu total (cu TVA) in jurul a 0,6%–1,2% din pretul tranzactiei, dar procentul efectiv depinde de transele tarifare si serviciile incluse (de exemplu, redactare, verificari suplimentare, numar de exemplare).

Impozitul pe venitul din transferul proprietatii este datorat, conform Codului Fiscal si informatiilor ANAF, de vanzator si este retinut la sursa de notar. Chiar daca nu il platesti tu, este important sa-l stii, deoarece uneori partile negociaza partajarea unor costuri. In 2026, regulile raman cele introduse recent: cotele depind de perioada de detinere si de baza de calcul stabilita de Codul Fiscal. Notarul va solicita extras de carte funciara pentru autentificare, iar costul extrasului este suportat in mod obisnuit de cumparator (varianta electronica uzuala costa cateva zeci de lei).

Elemente uzuale pe care le achita cumparatorul la notar:

• Onorariul notarial calculat conform grilei UNNPR, la care se adauga TVA 19%.
• Extras de carte funciara pentru autentificare (varianta electronica/urgenta creste costul).
• Eventuale copii legalizate si traduceri legalizate, daca este cazul.
• Taxe administrative locale specifice (daca sunt solicitate documente suplimentare).
• Servicii optionale (verificari extinse, procuri, radiere sarcini – dupa caz).

TVA la locuinte noi: cand platesti 5% si cand 19%

Daca achizitionezi un apartament nou de la un dezvoltator platitor de TVA, regimul TVA este esential. Conform Codului Fiscal si ghidajului ANAF, in 2026 se aplica cota redusa de 5% pentru o singura locuinta achizitionata de o persoana fizica, cu suprafata utila de maximum 120 mp si cu valoare de cel mult 600.000 lei fara TVA. Daca pretul depaseste plafonul sau nu indeplinesti conditiile (de exemplu, ai mai beneficiat anterior de 5% pentru o locuinta care inca se incadreaza), atunci se aplica TVA standard de 19% pe intreaga valoare.

Atentie la formularea pretului in antecontract: daca este “fara TVA”, adaugi TVA separat; daca este “cu TVA”, verifica ce cota s-a folosit, ca sa nu ai surprize la final. Un exemplu: la un apartament cu pret net de 580.000 lei, TVA-ul la 5% este 29.000 lei, deci total 609.000 lei. La 19%, TVA-ul ar fi 110.200 lei, total 690.200 lei – diferenta de peste 81.000 lei. In piata, in 2026, o parte semnificativa a unitatilor noi in zonele mari urbane tintesc sa ramana sub plafonul de 600.000 lei pentru a mentine cota de 5%, fapt vizibil in ofertele dezvoltatorilor.

Daca achizitionezi de la o persoana fizica (imobil vechi) ori de la o firma neplatitoare de TVA, nu se aplica TVA la pretul de vanzare. Insa cand cumperi de la firme platitoare, analizeaza atent facturarea: uneori se foloseste regimul de taxare inversa pentru terenuri sau anumite situatii, dar pentru locuinte destinate uzului final al persoanelor fizice se aplica regulile de mai sus.

Taxele catre Cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI)

Dupa autentificarea contractului, dreptul tau de proprietate trebuie inscris in Cartea Funciara. Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI) percepe taxe reglementate prin ordin, transparente si publice. Pentru intabularea dreptului de proprietate in urma unei vanzari, taxa standard este un procent din valoarea declarata a imobilului (in practica, 0,15% este referinta des folosita pentru intabulari pe vanzare-cumparare), dar exista si praguri minime, iar tariful final depinde de reglementarile curente si de tipul operatiunii. La un apartament de 500.000 lei, 0,15% inseamna 750 lei. Daca te grabesti, poti solicita termen de urgenta contra cost suplimentar.

Pe langa taxa de intabulare, pot aparea: taxa de inscriere a ipotecii (daca exista credit, uzual 0,1% din valoarea garantata), extrase de carte funciara de informare (uzual cateva zeci de lei) si costuri pentru actualizarea cadastrului daca apar neconcordante. In cazul imobilelor noi, daca dezvoltatorul nu a finalizat cadastru individual, vei avea nevoie de documentatie cadastrala, un cost platit de regula de vanzator/dezvoltator; totusi, verifica in antecontract cine suporta fiecare cheltuiala. In 2026, din datele publice ANCPI, termenele uzuale de solutionare fara urgenta in marile municipii variaza de la cateva zile la peste doua saptamani in varf de cerere, ceea ce poate influenta planificarea mutarii sau a tragerii creditului.

Credit ipotecar: comisioane, asigurari si alte costuri

Daca finantezi achizitia prin credit, costurile bancare si conexe pot adauga cateva mii de lei la nota finala. Desi dobanda nu este o “taxa” de tranzactie, comisioanele percepute la acordare si inregistrarile cerute de banca sunt cheltuieli efective la cumparare. In 2026, bancile din Romania practica frecvent: comision de analiza dosar (uneori 0%, alteori o suma fixa sau un procent din credit), cost de evaluare (in mod curent 500–1.000 lei pentru un apartament standard), taxe ANCPI pentru ipoteca (uzual 0,1% din suma garantata), si costuri cu asigurarile obligatorii.

Asigurarea PAD (polita impotriva dezastrelor naturale) este obligatorie pentru proprietari, cu prima exprimata in euro, iar polita facultativa de locuinta ceruta de banca acopera riscuri suplimentare; totalul anual poate varia in mod realist intre 100 si 600 lei in functie de sumele asigurate si de locatie. Daca faci rambursare anticipata, comisionul este de regula 0% la dobanda variabila si poate ajunge la 1% la dobanda fixa (conform practicilor bancare curente). Planifica si costurile de transfer al banilor (comisioane de plata, eventuale costuri notariale pentru procura daca nu esti prezent).

Costuri frecvente cand iei credit ipotecar:

• Comision analiza dosar (0–1% din credit sau suma fixa, in functie de banca).
• Evaluare imobil: uzual 500–1.000 lei pentru apartamente standard urbane.
• Taxa ANCPI pentru inscriere ipoteca: in practica ~0,1% din suma garantata.
• Asigurare PAD si polita facultativa de locuinta (nivelul primei variaza de la caz la caz).
• Comisioane de transfer/plata si eventual comisioane de administrare cont curent.

Taxe locale si obligatii administrative dupa cumparare

Dupa incheierea tranzactiei, exista cateva obligatii la nivel local. Impozitul pe cladiri se datoreaza catre primaria de sector/oras/comuna unde se afla imobilul si se calculeaza anual. In 2026, potrivit regulilor Codului Fiscal aplicate de autoritatile locale, pentru persoane fizice cota tipica este intre 0,1% si 0,2% din valoarea impozabila stabilita conform grilelor locale si caracteristicilor imobilului (anul de construire, materialele, localizarea). Plata integrala pana la primul termen scadent poate aduce o bonificatie (de exemplu 10%, stabilita de consiliul local). Notarul transmite de regula actul catre autoritatea locala, dar este prudent sa verifici in contul tau de contribuabil local daca proprietatea a fost inregistrata corect.

Termene utile: declararea proprietatii si a mijloacelor de transport are termene clar definite in hotararile consiliilor locale; multe primarii indica 30 de zile pentru actualizarea rolului, insa impozitul pe cladire se calculeaza incepand cu 1 ianuarie al anului urmator dobandirii. Daca inchiriezi ulterior apartamentul, veniturile se declara la ANAF conform regulilor in vigoare, iar pentru asociatia de proprietari vei achita lunar cheltuieli comune. Pastreaza toate documentele (contract, proces-verbal de predare-primire, polite de asigurare), deoarece pot fi solicitate in diverse proceduri (de exemplu, la schimbarea furnizorilor de utilitati).

Cheltuieli colaterale: agentie, mutare, utilitati si diverse

Pe langa taxele “oficiale”, intervin cheltuieli colaterale care, cumulate, sunt semnificative. Comisionul agentiei imobiliare este uzual intre 1% si 3% din pretul tranzactiei pentru cumparator sau pentru vanzator, in functie de contract; in multe cazuri, cumparatorul este cel care achita 2% + TVA pentru servicii complete. Daca imobilul este nou, vei avea costuri de bransamente si contorizari finale (daca nu sunt incluse de dezvoltator), dar si achizitii pentru mobilare/finisaje suplimentare. Nu uita de costurile de mutare (transport, manipulare, eventual depozitare) si de taxele pentru schimbarea titularilor la utilitati, care pot include garantii sau taxe de redeschidere a contului.

Lista de cheltuieli colaterale frecvente:

• Comision agentie: 1%–3% din pret (plus TVA, daca este cazul).
• Mutare si logistica: cateva sute pana la mii de lei, in functie de volum si distanta.
• Bransamente/contorizare finala la utilitati pentru imobile noi, daca nu sunt incluse.
• Mobilier si electrocasnice initiale, inclusiv montaj si livrare.
• Taxe pentru schimbare titular utilitati si eventuale garantii la furnizori.

Exemple de calcul in 2026: caz apartament vechi vs. apartament nou

Pentru a avea o imagine concreta, sa presupunem un curs mediu in piata de 4,97 lei/EUR (valoare rotunjita folosita frecvent in ofertele din ianuarie 2026; pentru plati oficiale se utiliza cursul BNR din ziua relevanta). Comparam doua scenarii la un buget similar exprimat in lei.

Scenariul A – apartament vechi, pret 500.000 lei, cumparatorul plateste: onorariu notarial total estimat 0,8% (circa 4.000 lei) + TVA inclus, extras CF si acte ~150 lei, taxa ANCPI intabulare ~0,15% (750 lei). Total taxe/onorarii directe: ~4.900 lei. Daca exista credit 400.000 lei: evaluare 800 lei, ipoteca ANCPI 0,1% (400 lei), comision analiza 0,5% (2.000 lei), asigurari 300–600 lei. Total costuri aditionale credit: ~3.500 lei. Nota combinata: ~8.400 lei (fara comisionul agentiei sau alte cheltuieli colaterale).

Scenariul B – apartament nou, pret net 580.000 lei, eligibil 5%: TVA 29.000 lei, total 609.000 lei. Onorariu notarial poate fi similar procentual (sa zicem 0,7% din 609.000 lei ~ 4.263 lei, cu TVA inclus), ANCPI pentru intabulare ~0,15% din 609.000 lei (~913 lei), extras CF ~50–100 lei. Total taxe/onorarii directe: ~5.300 lei, la care adaugi TVA de 29.000 lei – in acest caz, majoritatea “taxelor” o reprezinta TVA-ul. Daca nu ai fi eligibil la 5% si s-ar aplica 19%, TVA-ul ar urca la ~116.000 lei, crescand dramatic bugetul. Observi astfel cat de important este plafonul de 600.000 lei si conditiile ANAF pentru cota redusa in 2026.

Cum verifici incadrarea si cum reduci riscurile

Inainte de semnare, este esentiala o lista de verificari. Pentru TVA de 5%, cere dezvoltatorului confirmarea scrisa a incadrarii si verifica modul de exprimare al pretului in antecontract (cu sau fara TVA). Pentru ANCPI, solicita extras de informare actualizat si verifica sarcinile. Pentru onorariul notarului, cere deviz detaliat conform grilei UNNPR si intreaba ce servicii sunt incluse. Daca iei credit, intelege toate comisioanele si asigurarile cerute de banca, citind Foaia europeana standardizata. Institutiile cheie pe care le vei regasi in flux: ANAF (fiscalitate si TVA), UNNPR (onorarii notariale), ANCPI (cadastru si carte funciara), BNR (cursuri si reglementari financiare relevante), eventual Eurostat/INS pentru contextul pietei.

Verificari utile inainte de cumparare:

• Eligibilitatea TVA 5%: plafon 600.000 lei fara TVA, max. 120 mp utili, o singura achizitie per persoana.
• Extras CF curat si valabil, cu atentie la ipoteci, litigii si interdictii de instrainare.
• Deviz notarial pe baza grilei UNNPR si clarificarea cine plateste fiecare pozitie.
• Simulare bancara completa: comisioane, cost evaluare, costuri ANCPI pentru ipoteca, asigurari.
• Planificarea taxelor locale si actualizarea datelor la primaria de sector/oras.

Date si tendinte 2026 care iti influenteaza bugetul

In 2026, trei repere numerice conteaza pentru cumparatorii de apartamente in Romania: cota redusa de 5% pentru locuintele sub 600.000 lei fara TVA si max. 120 mp (conform Codului Fiscal si comunicatelor ANAF), TVA standard 19% pentru restul situatiilor si taxele ANCPI uzual utilizate in calcule (circa 0,15% pentru intabulare si ~0,1% pentru inscriere ipoteca). La acestea se adauga onorariile notariale stabilite prin grila UNNPR, care duc tipic costul de autentificare in zona 0,6%–1,2% din pret, in functie de transe, plus costuri fixe de extrase si copii. Din perspectiva fluxului de tranzactionare, ANCPI a continuat digitalizarea, iar in marile orase termenele fara urgenta pot depasi o saptamana in perioade aglomerate, lucru ce poate intarzia punerea la dispozitie a fondurilor de catre banca.

Merita notat ca, potrivit datelor publice si comunicatelor autoritatilor, accentul ramane pe mentinerea claritatii fiscale pentru locuintele destinate uzului personal: plafonul de 600.000 lei pentru cota de 5% a devenit in 2023–2026 un reper major de pret pentru ofertele dezvoltatorilor, iar in 2026 multi cumparatori isi calibreaza avansul si suprafata ca sa se incadreze. Dinamica costurilor colaterale (evaluari, comisioane, servicii) ramane relativ stabila in lei, insa poate varia intre banci si regiuni; de aceea, compara cel putin doua-trei oferte inainte de a semna.