Cine plateste actele la vanzarea unui apartament?

Discutia despre cine plateste actele la vanzarea unui apartament apare la fiecare tranzactie. In practica, costurile se impart intre vanzator si cumparator in functie de lege, de uzante si de ce s-a stabilit in negociere. Articolul clarifica pas cu pas ce plati revin fiecaruia si cum poti bugeta realist in 2026.

Vom trece prin taxe notariale, impozitul pe transfer, cheltuielile de cadastru si carte funciara, certificatul energetic, costurile bancare ale cumparatorului si detalii operationale. Ne raportam la surse si institutii relevante, precum ANCPI, UNNPR si ANAF, si folosim estimari actuale pentru piata din Romania.

Cadrul general: cum se impart costurile intre vanzator si cumparator

In Romania, regula nescrisa dar frecvent aplicata este simpla: cumparatorul suporta actele care produc transferul si il pun in posesie, iar vanzatorul suporta actele care dovedesc calitatea si starea juridica a imobilului. Asta inseamna de obicei ca notariatul pentru vanzare, extrasul de carte funciara pentru autentificare si taxele de inscriere a dreptului nou la cartea funciara sunt platite de cumparator. Iar certificatul energetic, actualizarea cadastrului cand e nevoie si documentele fiscale sunt pe seama vanzatorului.

Exista exceptii. Daca piata e in favoarea cumparatorilor, se intalnesc tot mai des aranjamente in care notariatul sau o parte din el este impartit 50/50. In 2026, agenti imobiliari raporteaza ca in orasele mari tranzactiile se inchid flexibil, cu costuri negociate in functie de durata detinerii, defecte constatate la imobil sau urgenta de a vinde.

Schema uzuala de plata:

• Taxe notariale vanzare-cumparare: de regula cumparatorul
• Extras de carte funciara pentru autentificare: cumparatorul
• Inscriere drept de proprietate la OCPI: cumparatorul
• Impozit pe transferul proprietatilor: vanzatorul (retinut de notar pentru ANAF)
• Certificat de performanta energetica: vanzatorul
• Cadastru/actualizare documentatie, daca lipseste sau e depasita: vanzatorul
• Comisioane ipoteca, evaluare, asigurari: cumparatorul (daca e credit)

Taxe notariale: ce includ si cine le plateste in mod normal

Onorariile notariale pentru vanzare-cumparare sunt progresive si se raporteaza la valoarea tranzactiei stabilita prin contract, dar nu sub valorile de referinta din grilele notariale. UNNPR publica onorarii minimale si metodologii. In 2026, in practica pietei, costul total de notar pentru un apartament urban se vede adesea in intervalul 0,6% – 1,2% din pret, la care se adauga TVA 19%, plus mici cheltuieli conexe (copii, traduceri, legalizari). Rata efectiva depinde de valoare si de complexitate.

In mod uzual, cumparatorul plateste onorariul pentru contractul de vanzare-cumparare, pentru ca actul ii produce efectul principal: dobandirea dreptului. Tot el acopera eventualul onorariu pentru constituirea ipotecii, daca exista credit. Poti negocia impartirea. In piata din 2026, in special la imobile cu defecte de confort sau cu timp mare la listare, se intalnesc reduceri ale onorariului asumate partial de vanzator pentru a inchide rapid.

Elemente frecvente in factura de notar:

• Onorariu autentificare contract vanzare-cumparare
• Onorariu redactare si consultanta juridica
• Onorariu ipoteca si inscriere garantie (daca e credit)
• Copii legalizate si traduceri autorizate, daca sunt acte straine
• TVA 19% aplicata la onorarii

Impozitul pe transfer: obligatia vanzatorului si rolul ANAF

Impozitul pe venitul din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal este datorat de vanzator. Notarul il calculeaza la semnare si il retine, apoi il vireaza catre ANAF. Baza si cota sunt cele prevazute de Codul fiscal in vigoare; pot depinde de vechimea detinerii si/sau de praguri legislative. In tranzactii obisnuite din 2026, sumele retinute se situeaza frecvent in plaja 1% – 3% raportat la pretul sau baza de calcul permisa de lege, dar este esentiala verificarea concreta la notar.

Acest impozit nu se negociaza intre parti, pentru ca este o obligatie legala a vanzatorului. Ce se poate negocia este pretul brut versus net, adica daca vanzatorul doreste un net fix in mana, cumparatorul poate ajusta pretul astfel incat impozitul sa fie acoperit indirect. Practic, tranzactiile din orasele mari in 2025–2026 folosesc des un pret “net vanzator”, iar notariatul si taxele se adauga peste.

Referinta institutionala relevanta este ANAF, care publica ghiduri si formulare privind impozitul. Notarii, prin UNNPR, actualizeaza softurile de calcul conform modificarilor fiscale curente. Pentru siguranta planificarii, cere din timp o simulare de la biroul notarial ales.

Cadastru, intabulare si extrase de carte funciara: ce plateste fiecare

Orice vanzare cere un extras de carte funciara pentru autentificare, emis de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara (OCPI). In 2026, tariful standard este de ordinul zecilor de lei; in practica este frecvent 40 lei, conform listelor de taxe ANCPI. Extrasul de informare, folosit pentru verificari prealabile, are de regula un tarif mai mic. Aceste extrase sunt in mod normal achitate de cumparator sau de biroul notarial si refacturate cumparatorului, pentru ca ele servesc validarii actului final.

Daca apartamentul nu are cadastru actualizat sau exista modificari de compartimentare neintabulate, vanzatorul suporta costurile de actualizare si planurile cadastrale. Serviciile pot costa cateva sute de lei pana la peste o mie de lei, in functie de complexitate si oras. Taxa de inscriere a noului proprietar in cartea funciara, platita catre OCPI dupa autentificare, este in mod obisnuit suportata de cumparator.

Documente si taxe uzuale legate de cartea funciara:

• Extras CF pentru autentificare (OCPI/ANCPI)
• Extras CF de informare pentru verificari prealabile
• Taxa de intabulare a dreptului cumparatorului
• Onorariu topograf/inginer CF pentru actualizare cadastru
• Taxe de urgentare, daca se solicita termen redus

Certificatul energetic si documentele vanzatorului: cine le achita si cat costa

Certificatul de performanta energetica este obligatoriu la vanzare si este obtinut de regula de vanzator printr-un auditor energetic atestat. In 2026, pentru apartamentele din blocuri, preturile uzuale din piata sunt adesea intre 250 si 600 lei, in functie de suprafata si de termen. Documentul se prezinta la notar si se mentioneaza in contract. Baza legala deriva din reglementarile nationale si europene privind eficienta energetica a cladirilor.

Alte acte pe care vanzatorul le pregateste: certificatul fiscal de la directia de taxe locale, adeverinta de la asociatia de proprietari privind plata la zi a intretinerii, si, daca este cazul, acte de succesiune sau de partaj. In multe UAT-uri, certificatul fiscal se elibereaza gratuit sau cu o taxa modica; termenul uzual este 1–3 zile lucratoare. Asigura-te ca toate schimbarile de identitate sau stare civila sunt reflectate in acte, pentru a evita reveniri la notar.

Acte tipice suportate de vanzator:

• Certificat de performanta energetica
• Certificat de atestare fiscala de la primarie
• Adeverinta asociatiei de proprietari
• Actualizare cadastru daca apartamentul a fost modificat
• Acte suplimentare: succesiune, partaj, procuri, dupa caz

Costurile cumparatorului cand achizitia se face cu credit

Cumparatorii cu credit ipotecar au costuri suplimentare fata de pretul si notarul tranzactiei. Banca solicita o evaluare autorizata a imobilului; in 2026, onorariile uzuale pe apartament sunt adesea intre 400 si 900 lei, in functie de retea si oras. Se adauga comisioane bancare de analiza, acordare sau administrare, care pot varia intre 0% si peste 2% din valoarea creditului, in functie de oferta. Toate acestea sunt, in practica, in sarcina cumparatorului.

Mai apar costuri cu asigurarile. Polita obligatorie pentru dezastre naturale (PAD) si polita facultativa pentru locuinta sunt cerute de regula de banca; primele anuale sunt, de obicei, de ordinul sutelor de lei, in functie de acoperiri. Inscrierea ipotecii in cartea funciara implica taxa OCPI si, daca ipoteca se autentifica separat, un onorariu notarial dedicat.

Cheltuieli frecvente pentru cumparator cu credit:

• Evaluare imobil de catre evaluator ANEVAR
• Comision de analiza si/sau de acordare credit
• Asigurare PAD si asigurare facultativa locuinta
• Onorariu notar pentru ipoteca si inscriere garantie
• Taxe OCPI pentru inscriere drept si ipoteca

Negocierea in antecontract: cum fixezi clar cine plateste ce

Cheia unei tranzactii fara surprize este sa fixezi in antecontract lista de cheltuieli si platitorii. Antecontractul, autentificat sau sub semnatura privata, trebuie sa precizeze expres cine suporta onorariul notarial, taxele OCPI, certificatul energetic, actualizarea cadastrului si eventualele cheltuieli bancare. In practica 2026, multe birouri notariale ofera un deviz estimativ pe e-mail; cere-l si anexeaza-l la negocieri. Daca pretul este “net vanzator”, precizeaza si mecanismul de acoperire a impozitului si al comisioanelor bancare.

Recomandat este ca partile sa foloseasca un check-list standard. Agentii imobiliari experimentati confirma ca diferentele de cateva sute de lei pot genera dispute la final. Transparenta de la inceput salveaza timp si bani. Daca imobilul are riscuri juridice (ipoteca veche, succesiuni neterminate), stabileste termene, responsabilitati si penalitati echitabile. Mentioneaza expres ca impozitul catre ANAF se retine la notar si este obligatia vanzatorului.

Clauze utile de trecut in antecontract:

• Lista completa a taxelor si cine le achita
• Termen pentru livrarea actelor de catre vanzator
• Conditii privind obtinerea creditului de catre cumparator
• Penalitati pentru intarzieri sau refuz nejustificat
• Modalitatea de ajustare a pretului daca apar costuri neprevazute

Date de piata 2026 si referinte institutionale pentru o bugetare realista

Planificarea corecta are nevoie de repere actuale. ANCPI publica lunar statistici privind numarul de tranzactii imobiliare inregistrate la nivel national. In ultimii ani, volumul anual s-a situat, in general, la peste cateva sute de mii de tranzactii, cu variatii lunare semnificative intre sezonul de primavara-vara si lunile de iarna. Pentru 2026, tendinta ramane activa in marile orase, cu presiune pe termene de procesare la OCPI si la birourile notariale in perioadele de varf.

UNNPR asigura cadrul onorariilor minimale si actualizeaza procedurile, iar ANAF gestioneaza colectarea impozitului la sursa prin intermediul notarilor. Aceste institutii sunt puncte de referinta in orice tranzactie si publica periodic informatii utile. Din perspectiva costurilor, cumparatorii si vanzatorii raporteaza in 2025–2026 bugete auxiliare (in afara pretului) de circa 1%–3% pentru cumparatori si 0,5%–2% pentru vanzatori, in functie de specificul dosarului si de existenta unui credit.

Un sfat practic pentru 2026: cere din timp trei oferte comparative. Un birou notarial, un auditor energetic si un specialist cadastru. Sincronizeaza termenele cu programarile la OCPI si cu obtinerea extrasului pentru autentificare. Pe o piata cu multe tranzactii, programarile ferme si documentele complete reduc la minim riscul de amanare si costurile suplimentare generate de urgente sau reemiteri de documente.