Cine plateste impozitul pe chirie 2026?

Acest articol clarifica cine plateste impozitul pe chirie in 2026, ce termene se aplica si cum se calculeaza corect sumele datorate. Explicam regulile pentru proprietari, chiriasi, nerezidenti si situatii speciale, cu accent pe obligatiile fiscale efective si pe termenele administrative. Includem procente si praguri relevante si trimiteri la ANAF si alte institutii, pentru ca informatia sa fie utila si usor de verificat.

Cine plateste impozitul pe chirie 2026?

In 2026, regula de baza ramane clara: proprietarul (locatorul) este persoana care datoreaza si plateste impozitul pe veniturile din chirii. Chiar daca in contract partile pot negocia un pret net sau pot include taxe in chirie, obligatia fiscala de declarare si plata revine proprietarului. Veniturile din cedarea folosintei bunurilor intra in sfera impozitului pe venit, iar mecanismul de autoimpunere se face prin Declaratia unica.

Cota standard a impozitului pe venit aplicabil veniturilor din chirii este de 10% in continuare. Incepand cu 2023, baza de calcul nu mai beneficiaza de cota forfetara istorica, astfel ca, in practica, impozitul se determina in mod uzual la venitul brut incasat conform contractului. In 2026, chiriasul nu plateste impozit in numele proprietarului, cu exceptia unor scenarii contractuale speciale sau a retinerilor reglementate prin alte categorii de venit; pentru inchirierile intre persoane fizice, obligatia ramane la proprietar.

Puncte cheie 2026:

• Platitorul impozitului pe chirie: proprietarul, nu chiriasul.
• Cota de impozit pe venit: 10% pentru veniturile din chirii.
• Declaratia unica pentru veniturile 2026 se depune pana la 25 mai 2027.
• Contractele de inchiriere se declara la ANAF in 30 de zile de la semnare.
• CASS se datoreaza daca veniturile cumulate depasesc pragurile de 6, 12 sau 24 salarii minime.

Cadru legal si institutii implicate

Administratia Nationala de Administrare Fiscala (ANAF) gestioneaza inregistrarea contractelor de inchiriere si primeste Declaratia unica (formular 212) prin care proprietarii declara veniturile din chirii. Ministerul Finantelor elaboreaza normele fiscale, iar regulile generale sunt cuprinse in Codul fiscal si normele metodologice. In 2026, fluxul administrativ ramane centrat pe autoimpunerea venitului de catre persoana fizica proprietar.

La nivel european, datele Eurostat si analizele OECD contextualizeaza ponderea populatiei care locuieste cu chirie si evolutia randamentelor din inchiriere. Chiar daca aceste statistici sunt macroeconomice, ele ajuta proprietarii sa inteleaga dinamica pietei. In Romania, numarul contractelor inregistrate si veniturile raportate influenteaza prognozele bugetare si controalele tematice ANAF, mai ales in marile orase cu cerere crescuta.

Actori si responsabilitati:

• ANAF: administrare fiscala, ghiduri, verificari si procesare Declaratie unica.
• Ministerul Finantelor: reglementari fiscale si proiecte de modificare a Codului fiscal.
• Contribuabilul (proprietarul): calcul, declarare si plata impozitului si CASS.
• Chiriasul: plata chiriei conform contractului; fara obligatie de impozit pe chirie.
• Eurostat/OECD: statistici comparative privind piata inchirierilor si povara fiscala.

Cum se calculeaza impozitul in 2026

Calculul impozitului pe chirie in 2026 urmeaza regula simpla a cotei de 10% aplicata, in mod uzual, la venitul brut incasat conform contractului. Daca proprietarul incaseaza 2.500 lei pe luna timp de 12 luni, venitul brut anual este 30.000 lei, iar impozitul estimat este 3.000 lei. Nu se aplica contributii de asigurari sociale (CAS) pentru veniturile din chirii, insa poate aparea contributia la sanatate (CASS) daca se trec pragurile legale.

CASS in 2026 este 10% dintr-o baza aleasa de contribuabil atunci cand veniturile cumulate din surse independente de salariu depasesc pragurile de 6, 12 sau 24 salarii minime brute. Baza se alege la nivelul unuia dintre aceste praguri, potrivit regulilor in vigoare. Exemplele numerice concrete depind de salariul minim brut al anului 2026, stabilit prin hotarare de guvern; de aceea, trebuie urmarite comunicarile ANAF si ale Ministerului Muncii.

Elemente de calcul de retinut:

• Cota impozit venit: 10% aplicata, in mod uzual, venitului brut incasat.
• Fara CAS pentru chirii; CASS se datoreaza daca se depasesc pragurile.
• Praguri CASS: 6, 12, 24 salarii minime brute pe tara (baza aleasa).
• Plata finala a impozitului si CASS: pana la 25 mai 2027 pentru veniturile din 2026.
• Declarare prin Declaratia unica (formular 212) in sistem de autoimpunere.

Exceptii si situatii speciale: cand poate plati chiriasul sau un intermediar

In relatia standard persoana fizica proprietar – persoana fizica chirias, nu se practica retinerea la sursa a impozitului de catre chirias. Proprietarul ramane responsabil de declarare si plata. Totusi, contractele pot prevedea ca chiria sa fie “net de impozite”, dar aceasta nu transfera obligatia fiscala; este doar o clauza comerciala care influenteaza suma negociata.

In situatii precum inchirierea catre o companie, aceasta poate avea politici interne de raportare a avantajelor in natura pentru angajati, insa, fiscal pe chirie, proprietarul persoana fizica isi pastreaza obligatia de a declara venitul. Pentru nerezidenti, veniturile din inchirierea de bunuri imobile situate in Romania sunt impozabile in Romania conform regulilor de sursa, iar conventiile de evitare a dublei impuneri pot ajusta tratamentul in tara de rezidenta.

Situatii particulare utile:

• Subinchiriere: sublocatorul declara venitul sau, proprietarul isi pastreaza obligatiile pentru chiria principala.
• Coproprietate: fiecare coproprietar declara cota-parte din chirie si plateste aferent.
• Nerezidenti: impozit in Romania pe venitul din imobil local; se aplica conventii DTT.
• Plati prin platforme: nu transfera automat obligatia fiscala; proprietarul declara.
• Companii care platesc chiria pentru angajat: tratament salarial separat; chiria ramane venit al proprietarului.

Declaratia unica si termenele din 2026–2027

Declaratia unica (formular 212) este instrumentul central prin care proprietarii declara veniturile estimate si apoi veniturile realizate din chirii. Pentru veniturile obtinute in 2026, termenul general pentru depunerea declaratiei privind veniturile realizate si pentru plata impozitului si, dupa caz, a CASS este 25 mai 2027. Sistemul functioneaza pe principiul autoimpunerii, iar platile se pot efectua oricand pana la termen.

Contractele de inchiriere trebuie declarate la ANAF in termen de 30 de zile de la incheiere sau modificare. Acest pas este distinct de Declaratia unica si asigura trasabilitatea fiscala. Recomandarea ANAF este pastrarea documentelor justificative pentru cel putin 5 ani, in acord cu termenul general de prescriptie fiscala, pentru a raspunde eventualelor solicitari de verificare.

Calendar orientativ pentru 2026:

• Semnezi contractul: anunti ANAF in 30 de zile.
• Incasezi chiria lunar: pastrezi dovezile de plata si registrul incasarilor.
• Actualizezi estimarea: daca apar schimbari majore de venit.
• Depui Declaratia unica pentru 2026: pana la 25 mai 2027.
• Platesti impozitul si CASS datorate: cel tarziu la 25 mai 2027.

CASS pentru veniturile din chirii

CASS devine datorata in 2026 daca totalul veniturilor anuale din surse precum chirii, activitati independente, drepturi de autor, dividende si alte venituri asimilate depaseste unul dintre pragurile legale. Pragurile sunt exprimate in multipli ai salariului minim brut pe tara garantat in plata: 6, 12 sau 24 salarii minime. Daca se depaseste pragul inferior, contribuabilul alege baza de calcul corespunzatoare unuia dintre aceste praguri si aplica cota de 10%.

Aceasta structura permite o estimare predictibila a contributiei minime necesare accesului la pachetul de servicii medicale. Important: veniturile salariale nu se cumuleaza cu cele din chirii pentru declansarea CASS, deoarece salariatii platesc deja contributii prin retinere la sursa. In schimb, celelalte venituri nesalariale se aduna, iar depasirea pragului in oricare luna a anului genereaza obligatia pentru intregul an fiscal.

Repere CASS 2026:

• Cota CASS: 10% aplicata bazei alese (6, 12, 24 salarii minime).
• Venituri care se cumuleaza: chirii, PFA, dividende, dobanzi, drepturi de autor.
• Venituri care nu se cumuleaza: salarii (au contributii retinute la sursa).
• Plata si declarare: prin Declaratia unica, pana la 25 mai 2027.
• Optiune de baza: contribuabilul alege pragul corespunzator situatiei sale.

Chirii pe termen scurt si servicii atasate

Inchirierile pe termen scurt, gestionate prin platforme digitale, pot avea un tratament fiscal diferit daca includ servicii similare celor hoteliere (curatenie frecventa, schimb de lenjerie, receptie). In astfel de cazuri, veniturile pot fi reclasificate drept activitati independente, cu implicatii asupra modului de calcul si a obligatiilor conexe. Pentru inchirierile simple, fara servicii suplimentare, venitul ramane de regula incadrare ca chirie.

Pe langa impozitul pe venit si CASS, in unele localitati exista taxe locale specifice turismului pentru cazarea pe termen scurt. Acestea se platesc catre primarie, separat de obligatiile catre ANAF. Este esentiala documentarea prealabila si consultarea informatiilor publicate de autoritatile locale si de ANAF, pentru a evita amenzi si dobanzi.

Checklist pentru termen scurt:

• Verifica incadrarea corecta a venitului (chirie vs activitate independenta).
• Urmareste eventualele taxe locale de turism aplicabile in orasul tau.
• Pastreaza dovezi ale incasarilor prin platforme si comunicarile cu oaspetii.
• Depune Declaratia unica si plateste impozitul la termen.
• Evalueaza impactul CASS daca veniturile cumulate depasesc pragurile legale.

Erori frecvente si cum le eviti in 2026

O eroare des intalnita este presupunerea ca chiriasul ar trebui sa retina si sa plateasca impozitul in locul proprietarului. In 2026, pentru inchirieri intre persoane fizice, acest lucru nu se aplica; proprietarul este responsabil. O alta greseala este omisiunea inregistrarii contractului la ANAF in termenul de 30 de zile sau nerespectarea actualizarii datelor atunci cand se renegociaza chiria ori se produce o incetare anticipata.

Unii contribuabili uita sa cumuleze veniturile nesalariale pentru verificarea pragurilor CASS sau pierd termenul de 25 mai pentru depunerea Declaratiei unice si plata. De asemenea, pastrarea deficitara a documentelor (contracte, acte aditionale, extrase bancare) poate ingreuna clarificarea unei situatii in cazul unui control.

Evita aceste greseli:

• Nu transfera obligatia fiscala catre chirias in mod nejustificat.
• Inregistreaza contractul la ANAF in 30 de zile si actualizeaza-l la modificari.
• Verifica anual daca depasesti pragurile CASS de 6, 12 sau 24 salarii minime.
• Depune Declaratia unica si plateste pana la 25 mai 2027 pentru veniturile din 2026.
• Pastreaza documentele cel putin 5 ani pentru eventuale verificari ANAF.